ขายที่ดิน บ้าน คอนโด เสียภาษีอะไรบ้าง สรุปครบทุกรายการ

กำลังจะขายที่ดิน บ้าน หรือคอนโด แต่ไม่แน่ใจว่าต้องจ่ายภาษีอะไรบ้าง รวมแล้วกี่บาท — บทความนี้สรุปครบทุกรายการที่ต้องจ่ายวันโอน พร้อมตัวอย่างคำนวณจริง 2 กรณี ให้เห็นตัวเลขชัดก่อนตัดสินใจ

ขายที่ดินต้องจ่ายอะไรบ้าง?

ทุกครั้งที่โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่กรมที่ดิน ผู้ขายต้องเจอค่าใช้จ่ายหลัก 5 รายการ

ค่าใช้จ่ายแต่ละรายการคิดจาก “ราคาประเมินทุนทรัพย์” หรือ “ราคาซื้อขายจริง” แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า (ข้อมูลจากกรมที่ดิน)

ตารางสรุปภาษีและค่าธรรมเนียมทุกรายการ

รายการ	อัตรา	คิดจาก	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมโอน	2%	ราคาประเมิน	จ่ายวันโอน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3%	ราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่สูงกว่า)	เฉพาะถือครองไม่เกิน 5 ปี
อากรแสตมป์	0.5%	ราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่สูงกว่า)	เสียเมื่อ ไม่ต้อง เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ตามอัตราก้าวหน้า	ราคาประเมิน (หักค่าใช้จ่ายตามปีถือครอง)	หักไว้วันโอน นำไปเครดิตตอนยื่นภาษีสิ้นปีได้
ภาษีท้องถิ่น	10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ	—	รวมอยู่ในอัตรา 3.3% แล้ว

จุดสำคัญ: ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ต้องจ่ายทั้งสองตัว

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดยังไง? ใครต้องจ่าย?

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax — ต่อไปเรียกสั้น ๆ ว่า SBT) เรียกเก็บจากผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง ไม่เกิน 5 ปี

อัตราคือ 3.3% (ภาษี 3% + ภาษีท้องถิ่น 0.3%) คิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า (ข้อมูลจากกรมสรรพากร)

ตัวอย่าง ขายที่ดินราคา 5 ล้านบาท ราคาประเมิน 4 ล้านบาท

รายการ	วิธีคำนวณ	จำนวนเงิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	5,000,000 × 3.3%	165,000 บาท

ที่ดินเปล่า vs บ้าน vs คอนโด ต่างกันไหม?

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะเท่ากัน คือ 3.3% ทุกประเภท สิ่งที่ต่างคือ “ราคาประเมิน” ที่ใช้คำนวณ

บ้านพร้อมที่ดินใช้ราคาประเมินทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกัน ส่วนคอนโดใช้ราคาประเมินต่อตารางเมตรของห้องชุด

ดังนั้น บ้านพร้อมที่ดินมักมีฐานภาษีสูงกว่าที่ดินเปล่าที่ขนาดเท่ากัน เพราะต้องรวมราคาสิ่งปลูกสร้างด้วย

กรณีไหนได้ยกเว้น?

ผู้ขายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (แต่เสียอากรแสตมป์แทน) เมื่อเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง

• ถือครองเกิน 5 ปี นับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์
• มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี นับถึงวันโอน
• ได้อสังหาริมทรัพย์มาจากมรดก
• โอนให้ทายาทโดยธรรมโดยไม่มีค่าตอบแทน
• โอนจากการเวนคืน

(ข้อมูลจากพ.ร.ฎ. ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร)

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คิดอย่างไร?

ค่าธรรมเนียมโอน คือค่าจดทะเบียนสิทธิที่กรมที่ดิน อัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันว่าใครจ่าย หลายกรณีแบ่งคนละครึ่ง (ข้อมูลจากกรมที่ดิน)

ตัวอย่าง ที่ดินราคาประเมิน 4 ล้านบาท

รายการ	วิธีคำนวณ	จำนวนเงิน
ค่าธรรมเนียมโอน	4,000,000 × 2%	80,000 บาท

อากรแสตมป์ เสียเท่าไหร่?

อากรแสตมป์เสียเฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น ถือครองเกิน 5 ปี

อัตราคือ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า (อัตราตามประมวลรัษฎากร)

ตัวอย่าง ขายบ้าน 5 ล้าน ราคาประเมิน 4 ล้าน ถือครองเกิน 5 ปี

รายการ	วิธีคำนวณ	จำนวนเงิน
อากรแสตมป์	5,000,000 × 0.5%	25,000 บาท

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณอย่างไร?

กรมที่ดินเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ในวันโอน

วิธีคำนวณ คือนำราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีถือครอง

แล้วนำเงินได้เฉลี่ยต่อปีไปคูณอัตราภาษีก้าวหน้า (ข้อมูลจากกรมสรรพากร)

อัตราหักค่าใช้จ่ายเหมาขึ้นกับวิธีได้มา ซื้อมาหักได้ 50% ได้จากมรดกหรือให้โดยเสน่หาหักได้ 50% เช่นกัน (อัตราตามประมวลรัษฎากร)

ผู้ขายนำภาษีที่ถูกหักวันโอนไปเครดิตตอนยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 (แบบยื่นภาษีบุคคลธรรมดาที่มีรายได้หลายประเภท) ประจำปีได้

ถ้าหักไว้เกินจะได้เงินคืน อ่านเพิ่มได้ที่ คู่มือภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับเจ้าของกิจการ

บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล ต่างกันตรงไหน?

รายการ	บุคคลธรรมดา	นิติบุคคล
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ตามอัตราก้าวหน้า (5%-35%) คิดจากราคาประเมิน	1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่สูงกว่า)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ถ้าถือครองไม่เกิน 5 ปี	3.3% ทุกกรณี ไม่มียกเว้น
ค่าธรรมเนียมโอน	2%	2%
อากรแสตมป์	0.5% ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ	0.5% ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

จุดต่างสำคัญ: นิติบุคคลเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทุกกรณีไม่ว่าถือครองกี่ปี แต่ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นอัตราคงที่ 1% ซึ่งต่ำกว่าบุคคลธรรมดาในหลายกรณี

ตัวอย่างคำนวณภาษีขายที่ดิน

ภาษีขายที่ดินรวมแล้วอาจเป็นเงินหลายแสนบาท ลองดู 2 กรณี

ขายที่ดินเปล่า 5 ล้าน ถือครอง 3 ปี

นาย ก. (ชื่อสมมุติ) ซื้อที่ดินเปล่ามา 3 ปีก่อน ขายราคา 5 ล้านบาท ราคาประเมิน 4 ล้านบาท ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

รายการ	วิธีคำนวณ	จำนวนเงิน
ค่าธรรมเนียมโอน	4,000,000 × 2%	80,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	5,000,000 × 3.3%	165,000 บาท
อากรแสตมป์	ไม่ต้องเสีย (เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว)	0 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ราคาประเมิน 4 ล้าน หักค่าใช้จ่าย 50% เฉลี่ย 3 ปี	ประมาณ 86,000 บาท*
รวมค่าใช้จ่าย		ประมาณ 331,000 บาท

*ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายขึ้นกับรายละเอียดเฉพาะราย คำนวณจริงได้ที่เครื่องคำนวณภาษีของกรมสรรพากร

ขายบ้านพร้อมที่ดิน 10 ล้าน ถือครองเกิน 5 ปี

นาง ข. (ชื่อสมมุติ) ซื้อบ้านพร้อมที่ดินมา 7 ปี ขายราคา 10 ล้านบาท ราคาประเมินรวม 8 ล้านบาท ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

รายการ	วิธีคำนวณ	จำนวนเงิน
ค่าธรรมเนียมโอน	8,000,000 × 2%	160,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ยกเว้น (ถือครองเกิน 5 ปี)	0 บาท
อากรแสตมป์	10,000,000 × 0.5%	50,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ราคาประเมิน 8 ล้าน หักค่าใช้จ่าย 50% เฉลี่ย 7 ปี	ประมาณ 118,000 บาท*
รวมค่าใช้จ่าย		ประมาณ 328,000 บาท

ขายบ้าน 10 ล้านจ่ายรวมใกล้เคียงกับขายที่ดินเปล่า 5 ล้าน เพราะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

ถ้าวางแผนได้ การถือครองให้ครบ 5 ปีช่วยประหยัดภาษีขายที่ดินได้มาก

กรณีพิเศษ — มรดก ขายฝาก ให้โดยเสน่หา

ขายที่ดินมรดก เสียภาษียังไง?

ที่ดินจากมรดกไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ว่าจะขายเมื่อไร (ตามเงื่อนไขยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ)

แต่ยังต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 2% อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามปกติ

จุดที่ต้องระวัง: จำนวนปีถือครองสำหรับคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย นับจากวันที่ “ผู้ตาย” ได้กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่วันที่ทายาทรับมรดก ถ้าพ่อแม่ซื้อที่ดินมา 20 ปีก่อน ลูกรับมรดกแล้วขายทันที นับเป็นถือครอง 20 ปี ภาระภาษีจึงต่ำลงมาก

ก่อนขายที่ดินมรดก ควรเตรียมเอกสารพิสูจน์สิทธิ์ให้ครบ เช่น ใบมรณบัตร คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก และหลักฐานว่าผู้ตายถือครองมากี่ปี

ขายฝากที่ดิน ต่างจากขายปกติยังไง?

ขายฝากคือการขายโดยมีสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่กำหนด ในทางภาษี ขายฝากถือเป็น “การขาย” ต้องเสียภาษีเหมือนขายปกติทุกรายการ

ถ้าผู้ขายฝากไถ่คืนภายในกำหนด ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนอีกครั้งตอนโอนคืน แต่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการไถ่คืน

ก่อนทำสัญญาขายฝาก ควรคำนวณภาษีขายที่ดินล่วงหน้าทั้ง 2 รอบ ทั้งตอนขายฝากและตอนไถ่คืน เพื่อให้รู้ค่าใช้จ่ายที่แท้จริง

ผู้ซื้อหรือผู้ขาย ใครออกค่าภาษี?

กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครต้องจ่าย ตกลงกันเองในสัญญาได้ แต่ธรรมเนียมปฏิบัติทั่วไปเป็นแบบนี้

รายการ	ปกติใครจ่าย
ค่าธรรมเนียมโอน 2%	แบ่งคนละครึ่ง
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	ผู้ขาย
อากรแสตมป์ 0.5%	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ผู้ขาย

ก่อนตกลงราคาซื้อขาย ควรคำนวณภาษีขายที่ดินทั้งหมดไว้ล่วงหน้า เพราะอาจรวมเป็นเงินหลายแสนบาท

เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนโอน

เตรียมเอกสารให้ครบก่อนไปกรมที่ดิน เพื่อไม่ต้องไปหลายรอบ

• โฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• บัตรประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย (ตัวจริงพร้อมสำเนา)
• ทะเบียนบ้านของผู้ซื้อและผู้ขาย
• สัญญาซื้อขาย
• หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้าเป็นสินสมรส)
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้าไม่ไปด้วยตัวเอง)
• ใบมรณบัตร + คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก (กรณีมรดก)

สรุป

ก่อนขายอสังหาริมทรัพย์ ให้คำนวณภาษีขายที่ดินทั้ง 5 รายการล่วงหน้า

ถ้ารอให้พ้น 5 ปีจะประหยัด SBT 3.3% ได้ ใช้เครื่องคำนวณภาษีของกรมที่ดินช่วยคำนวณตัวเลขจริง

เก็บเอกสารการซื้อ สัญญา และใบเสร็จค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไว้ให้ครบ เผื่อต้องใช้ประกอบการยื่นภาษีปลายปี

ทดลองใช้ PEAK ฟรี

ขายอสังหาริมทรัพย์ในนามนิติบุคคลต้องบันทึกบัญชีรายรับ ต้นทุน และภาษีที่ถูกหักให้ครบ PEAK โปรแกรมบัญชีออนไลน์ช่วยบันทึกรายการเหล่านี้ให้เป็นระบบ ออกเอกสารภาษีอัตโนมัติ ทดลองใช้ PEAK ฟรี

---

คำถามที่พบบ่อยเรื่องภาษีขายที่ดิน

ถือครองเกิน 5 ปี แปลว่าไม่ต้องจ่ายภาษีเลยใช่ไหม?

ไม่ใช่ ยกเว้นเฉพาะ SBT 3.3% เท่านั้น ผู้ขายยังต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอน อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามปกติ

มีชื่อในทะเบียนบ้านช่วยประหยัดภาษีได้จริงไหม?

ได้ ถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายไม่น้อยกว่า 1 ปีก่อนวันโอน จะได้ยกเว้น SBT 3.3% แม้ยังไม่ครบ 5 ปีก็ตาม

ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายวันโอน ขอคืนได้ไหม?

ได้ นำไปเครดิตตอนยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ตอนสิ้นปี ถ้าคำนวณแล้วหักไว้เกินก็ขอคืนได้

อ่านเพิ่มได้ที่ วิธีคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ซื้อที่ดินแล้วขายภายในปีเดียว เสียภาษีเท่าไหร่?

ต้องเสียครบทุกรายการ รวม SBT 3.3% ซึ่งเป็นรายการหนักสุด เพราะยังอยู่ในกรอบ 5 ปี

---

ทดลองใช้งานโปรแกรมบัญชี PEAK ฟรี! 30 วัน มูลค่า 1,200 บาท
คลิก https://www.peakaccount.com (ไม่มีค่าใช้จ่าย)
PEAK Call Center : 1485
LINE : @peakaccount
สอบถามเพิ่มเติม คลิก https://m.me/peakengine