ผู้ประกอบการหลายคนคุ้นเคยกับการเช่าสำนักงาน เช่ารถ หรือเช่าเครื่องจักรเพื่อใช้ในกิจการ แต่พอถึงเรื่องการบันทึกบัญชีสัญญาเช่า กลับมีคำถามตามมามากมาย โดยเฉพาะเมื่อมาตรฐานบัญชีฉบับใหม่อย่าง TFRS 16 เข้ามาเปลี่ยนวิธีการบันทึกแบบเดิมไปอย่างมาก
พูดให้เข้าใจง่าย สัญญาเช่า คือ ข้อตกลงที่ผู้ให้เช่ามอบสิทธิในการใช้สินทรัพย์ให้แก่ผู้เช่าเป็นระยะเวลาหนึ่ง โดยจ่ายค่าตอบแทนเป็นงวด ซึ่งในทางบัญชีไม่ได้เป็นแค่รายจ่ายรายเดือน แต่อาจต้องนำมาแสดงเป็นสินทรัพย์และหนี้สินในงบการเงินด้วย
บทความนี้จะอธิบายตั้งแต่ความหมายพื้นฐาน ไปจนถึงวิธีบันทึกบัญชีตาม TFRS 16 แบบ step-by-step พร้อมตัวอย่างตัวเลขจริงที่ SME นำไปใช้ได้ทันที
สัญญาเช่า คืออะไร ทั้งในมุมกฎหมายและมุมบัญชี
สัญญาเช่า คือ ข้อตกลงที่ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน เป็นระยะเวลาที่กำหนด โดยผู้เช่าจ่ายค่าตอบแทนเป็นงวด
ในทางบัญชี ความหมายกว้างกว่าหลักกฎหมายทั่วไป เพราะมาตรฐาน TFRS 16 กำหนดให้ผู้เช่าต้องพิจารณาว่าสัญญาใดเข้าข่ายตามนิยามทางบัญชี ซึ่งอาจรวมถึงสัญญาบริการบางประเภทที่ให้สิทธิควบคุมการใช้สินทรัพย์ด้วย
สัญญาเช่า กับสัญญาเช่าซื้อ ต่างกันตรงไหน
สัญญาเช่ากับสัญญาเช่าซื้อเป็นคนละเรื่องกัน แม้ชื่อจะคล้ายกันจนหลายคนสับสน
| รายการ | สัญญาเช่า | สัญญาเช่าซื้อ |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | ยังเป็นของผู้ให้เช่า | โอนให้ผู้เช่าซื้อเมื่อผ่อนครบ |
| เมื่อครบสัญญา | คืนทรัพย์สินให้ผู้ให้เช่า | ผู้เช่าซื้อเป็นเจ้าของทรัพย์สิน |
| ตัวอย่าง | เช่าสำนักงาน เช่าเครื่องจักร | ผ่อนซื้อรถยนต์ ผ่อนซื้อเครื่องจักร |
พูดง่าย ๆ คือ สัญญาเช่าจ่ายค่าเช่าเพื่อใช้งาน ส่วนสัญญาเช่าซื้อจ่ายเพื่อเป็นเจ้าของในท้ายที่สุด
TFRS 16 คืออะไร มาตรฐานบัญชีสัญญาเช่าฉบับใหม่
TFRS 16 คือ มาตรฐานการรายงานทางการเงินของไทย ฉบับที่ 16 เรื่อง สัญญาเช่า ซึ่งอ้างอิงจาก IFRS 16 ของมาตรฐานสากล มีผลบังคับใช้กับกิจการที่มีส่วนได้เสียสาธารณะ (PAEs) ตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 ตามประกาศของสภาวิชาชีพบัญชีฯ
หลักการสำคัญ คือ ผู้เช่าต้องนำสัญญาเกือบทุกประเภทมาแสดงในงบแสดงฐานะการเงิน ไม่ว่าจะเป็นแบบดำเนินงานหรือแบบการเงินตามการจำแนกเดิมก็ตาม
TFRS 16 เปลี่ยนอะไรจากมาตรฐานเดิม
ก่อนมี TFRS 16 มาตรฐานเดิม (TAS 17) แบ่งสัญญาเป็น 2 ประเภท ได้แก่ แบบดำเนินงาน กับแบบการเงิน ปัญหาคือ ประเภทดำเนินงานไม่ต้องแสดงในงบดุล จึงทำให้หนี้สินที่แท้จริงของกิจการถูกซ่อนไว้
TFRS 16 แก้ปัญหานี้โดยยกเลิกการแบ่งประเภทสำหรับฝั่งผู้เช่า ให้บันทึกสัญญาทุกประเภทเข้างบดุลเป็น Right-of-Use Asset (สินทรัพย์สิทธิการเช่า) และ Lease Liability (หนี้สินจากการเช่า)
| รายการ | TAS 17 (เดิม) | TFRS 16 (ปัจจุบัน) |
|---|---|---|
| สัญญาเช่าดำเนินงาน | บันทึกเป็นค่าใช้จ่ายรายงวด ไม่ขึ้นงบดุล | บันทึกเป็น ROU Asset และ Lease Liability ในงบดุล |
| สัญญาเช่าการเงิน | บันทึกในงบดุล | บันทึกในงบดุล (เหมือนเดิม) |
| ผลต่องบการเงิน | หนี้สินถูกซ่อน ทำให้ D/E Ratio ดูต่ำกว่าจริง | งบการเงินสะท้อนภาระผูกพันจริง |
Right-of-Use Asset คืออะไร
Right-of-Use Asset หรือ สินทรัพย์สิทธิการเช่า คือ สินทรัพย์ที่ผู้เช่าบันทึกในงบดุลเพื่อแสดงสิทธิในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าตลอดอายุสัญญา
พูดให้เข้าใจง่าย คือ แม้ผู้เช่าไม่ได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์ แต่มีสิทธิในการใช้สินทรัพย์นั้น ซึ่งสิทธินี้มีมูลค่าทางเศรษฐกิจ จึงต้องบันทึกเป็นสินทรัพย์ในงบดุล เช่นเดียวกับการบันทึกทะเบียนสินทรัพย์ประเภทอื่น
ตัวอย่างเช่น บริษัทเช่าสำนักงาน 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท ภายใต้ TFRS 16 บริษัทต้องบันทึกมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าทั้งหมดเป็น Right-of-Use Asset ไม่ใช่แค่ตัดค่าเช่าเป็นรายจ่ายทุกเดือนอย่างเดิม
วิธีบันทึกบัญชีสัญญาเช่าตาม TFRS 16 แบบ Step-by-Step
การบันทึกบัญชีตาม TFRS 16 มี 4 ขั้นตอนหลัก ได้แก่ การระบุว่าเป็นสัญญาเช่าหรือไม่ การวัดมูลค่าเริ่มต้น การบันทึกรายการ และการบันทึกค่าเสื่อมราคากับดอกเบี้ยในแต่ละงวด
ขั้นตอนที่ 1 ระบุว่าเป็นสัญญาเช่าตาม TFRS 16 หรือไม่
สัญญาจะเข้าข่ายตาม TFRS 16 เมื่อเข้าเงื่อนไข 2 ข้อนี้พร้อมกัน
- สัญญาให้สิทธิในการใช้สินทรัพย์ที่ระบุได้ (Identified Asset) เช่น ห้องสำนักงานเลขที่เฉพาะ หรือรถคันที่ระบุทะเบียน
- ผู้เช่ามีสิทธิควบคุมการใช้สินทรัพย์นั้นตลอดระยะเวลาเช่า ทั้งในแง่วิธีใช้และจุดประสงค์การใช้
ถ้าสัญญาระบุแค่ว่าผู้ให้บริการจะจัดหาพื้นที่ให้ใช้ โดยผู้ให้บริการเปลี่ยนพื้นที่ได้ตลอด สัญญานี้อาจไม่เข้าข่ายตาม TFRS 16
ขั้นตอนที่ 2 วัดมูลค่า Right-of-Use Asset และ Lease Liability
เมื่อยืนยันแล้วว่าเป็นสัญญาเช่า ให้คำนวณมูลค่าเริ่มต้นโดยหามูลค่าปัจจุบัน (Present Value) ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดอายุสัญญา
สูตร Lease Liability = มูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าทั้งหมดที่ต้องจ่ายในอนาคต
อัตราคิดลดที่ใช้ คือ อัตราดอกเบี้ยโดยนัยในสัญญาเช่า (Implicit Rate) ถ้าหาไม่ได้ ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมส่วนเพิ่ม (Incremental Borrowing Rate) ของผู้เช่า
ROU Asset ณ วันเริ่มต้น = Lease Liability + ค่าใช้จ่ายเริ่มแรก (ถ้ามี)
ค่าใช้จ่ายเริ่มแรก เช่น ค่านายหน้า หรือค่าปรับปรุงพื้นที่เช่า
ขั้นตอนที่ 3 บันทึกรายการเริ่มต้น
Journal Entry ณ วันที่เริ่มต้นสัญญาเช่า
| บัญชี | เดบิต | เครดิต |
|---|---|---|
| สินทรัพย์สิทธิการเช่า (ROU Asset) | XXX | |
| หนี้สินตามสัญญาเช่า (Lease Liability) | XXX |
มูลค่าที่บันทึกทั้ง 2 ด้านจะเท่ากัน หากไม่มีค่าใช้จ่ายเริ่มแรกเพิ่มเติม
ขั้นตอนที่ 4 บันทึกค่าเสื่อมราคาและดอกเบี้ยรายงวด
ในแต่ละงวด ผู้เช่าต้องบันทึก 2 รายการ ดังนี้
ค่าเสื่อมราคา ROU Asset หารเฉลี่ยตลอดอายุสัญญา (หรืออายุการใช้งาน แล้วแต่ว่าอย่างไหนสั้นกว่า) บันทึกเป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุน
ดอกเบี้ยจาก Lease Liability คำนวณจากยอดหนี้สินคงเหลือคูณอัตราดอกเบี้ย บันทึกเป็นค่าใช้จ่ายทางการเงิน
เมื่อจ่ายค่าเช่าจริง ส่วนหนึ่งจะลดยอด Lease Liability (ส่วนเงินต้น) และอีกส่วนเป็นดอกเบี้ย
ตัวอย่าง บริษัท สมาร์ท จำกัด (ชื่อสมมุติ) เช่าสำนักงาน
สมมุติว่าบริษัท สมาร์ท จำกัด เช่าสำนักงาน 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 30,000 บาท จ่ายต้นเดือน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมส่วนเพิ่ม 5% ต่อปี
การคำนวณ Lease Liability
- PV ของค่าเช่า 36 งวด x 30,000 บาท คิดลดที่ 5% ต่อปี = ประมาณ 1,001,000 บาท
Journal Entry วันเริ่มต้นสัญญา
| บัญชี | เดบิต | เครดิต |
|---|---|---|
| สินทรัพย์สิทธิการเช่า | 1,001,000 บาท | |
| หนี้สินตามสัญญาเช่า | 1,001,000 บาท |
การคำนวณรายเดือน
- ค่าเสื่อมราคาต่อเดือน = 1,001,000 / 36 เดือน = ประมาณ 27,806 บาท
- ดอกเบี้ยเดือนแรก = 1,001,000 x 5% / 12 = ประมาณ 4,171 บาท
แยกค่าเช่ารายเดือน 30,000 บาท
- ส่วนดอกเบี้ย = 4,171 บาท
- ส่วนลดเงินต้น = 30,000 – 4,171 = 25,829 บาท
ยอดหนี้สินคงเหลือจะลดลงเรื่อย ๆ ทุกเดือน เพราะดอกเบี้ยคำนวณจากยอดคงเหลือที่ลดลง
ข้อยกเว้น TFRS 16 กรณีไหนไม่ต้องบันทึก Right-of-Use Asset
TFRS 16 อนุญาตให้ผู้เช่าเลือกไม่บันทึก Right-of-Use Asset ได้ 2 กรณี เพื่อลดภาระงานบัญชีสำหรับสัญญาเช่าที่มีมูลค่าไม่มากหรืออายุสั้น
สัญญาเช่าระยะสั้น ไม่เกิน 12 เดือน
สัญญาที่มีอายุไม่เกิน 12 เดือน นับจากวันเริ่มต้น และไม่มีสิทธิเลือกซื้อ ผู้เช่าสามารถเลือกบันทึกค่าเช่าเป็นค่าใช้จ่ายรายงวดตามปกติได้ โดยไม่ต้องขึ้นงบดุล
ตัวอย่าง เช่าพื้นที่จัดงานอีเวนต์ 6 เดือน หรือเช่ารถสำหรับโปรเจกต์ระยะสั้น
สินทรัพย์อ้างอิงมูลค่าต่ำ
สินทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ำเมื่ออยู่ในสภาพใหม่ (IFRS 16 ใช้เกณฑ์ประมาณ 5,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 150,000-175,000 บาท) สามารถบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายรายงวดได้ เช่น เช่าเครื่องพิมพ์ เช่าโน้ตบุ๊ก หรือเช่าเครื่องทำน้ำ
การเลือกใช้ข้อยกเว้นนี้ต้องเปิดเผยนโยบายไว้ในหมายเหตุประกอบงบการเงิน
เช่าหรือซื้อดี TFRS 16 ช่วยผู้บริหารตัดสินใจอย่างไร
TFRS 16 ทำให้งบการเงินสะท้อนภาระผูกพันจากการเช่าได้จริง ผู้บริหารจึงสามารถเปรียบเทียบต้นทุนจริงระหว่างการเช่ากับการซื้อได้ชัดเจนขึ้น เพราะเห็นตัวเลขทั้งฝั่งสินทรัพย์และหนี้สินครบถ้วน
ผลกระทบต่ออัตราส่วนทางการเงินที่ต้องรู้
เมื่อสัญญาเช่าขึ้นงบดุล อัตราส่วนทางการเงินหลายตัวจะเปลี่ยนไป
- D/E Ratio (หนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น) จะสูงขึ้น เพราะมี Lease Liability เพิ่ม
- EBITDA จะสูงขึ้น เพราะค่าเช่าเดิมที่เคยหักทั้งจำนวน ถูกแยกเป็นค่าเสื่อมราคากับดอกเบี้ย ซึ่ง EBITDA ไม่หักค่าเสื่อมราคา
- สินทรัพย์รวม จะเพิ่มขึ้นจาก ROU Asset
ผู้บริหารที่เข้าใจผลกระทบนี้จะวางแผนโครงสร้างการเงินได้ดีขึ้น ทั้งเรื่องเงื่อนไขสินเชื่อกับธนาคาร และการรายงานต่อผู้ถือหุ้น
สรุป – ทำความเข้าใจสัญญาเช่าและ TFRS 16 เพื่อจัดการงบการเงินอย่างมืออาชีพ
TFRS 16 เปลี่ยนวิธีคิดเรื่องสัญญาเช่าจากแค่ค่าใช้จ่ายรายเดือน ให้กลายเป็นสินทรัพย์และหนี้สินที่ต้องแสดงในงบดุล ผู้ประกอบการที่เข้าใจหลักการนี้จะมีเครื่องมือในการตัดสินใจทางการเงินที่แม่นยำขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเช่าหรือซื้อ เรื่องเงื่อนไขสินเชื่อ หรือการวางแผนงบประมาณระยะยาว
จัดการสัญญาเช่าและ TFRS 16 ให้ถูกต้องและง่ายขึ้นด้วยโปรแกรมบัญชี PEAK
PEAK โปรแกรมบัญชีออนไลน์ ช่วยให้ SME จัดการเอกสาร รายรับ-รายจ่าย และรายงานทางการเงินได้ครบจบในที่เดียว ด้วยระบบ Cloud 100% พร้อม AI ที่ช่วยลดงานซ้ำและเพิ่มความแม่นยำ ให้คุณมั่นใจว่างบการเงินของกิจการถูกต้องตามมาตรฐาน ทดลองใช้ PEAK ฟรี
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาเช่าและ TFRS 16
กิจการ SME ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ต้องใช้ TFRS 16 ด้วยหรือไม่
กิจการที่ไม่มีส่วนได้เสียสาธารณะ (NPAEs) ไม่จำเป็นต้องใช้ TFRS 16 แต่สามารถเลือกใช้ได้โดยสมัครใจ กิจการ NPAEs ที่ต้องการใช้มาตรฐานรายงานทางการเงินสำหรับ NPAEs ให้ดูแนวปฏิบัติเรื่องสัญญาเช่าที่สภาวิชาชีพบัญชีฯ ประกาศ
สัญญาเช่าระยะสั้นที่ต่อสัญญาทุกปี ต้องบันทึก ROU Asset หรือไม่
ถ้าสัญญาเดิมมีอายุไม่เกิน 12 เดือน และไม่มีสิทธิเลือกซื้อ สามารถใช้ข้อยกเว้นได้ แต่ถ้าในทางปฏิบัติมีการต่อสัญญาซ้ำหลายปีจนเห็นได้ว่ามีภาระผูกพันระยะยาว ผู้สอบบัญชีอาจพิจารณาว่าต้องบันทึกตาม TFRS 16
ค่าเช่าที่ผันแปรตามยอดขายต้องบันทึกเป็น Lease Liability ด้วยหรือไม่
ค่าเช่าผันแปร (Variable Lease Payments) ที่ขึ้นอยู่กับยอดขายหรือปริมาณการใช้ ไม่ต้องรวมในการคำนวณ Lease Liability ณ วันเริ่มต้น แต่ให้บันทึกเป็นค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดขึ้นจริง ส่วนค่าเช่าผันแปรที่อิงกับดัชนี เช่น CPI ต้องรวมอยู่ใน Lease Liability ตามประมาณการ ณ วันเริ่มต้น
ทดลองใช้งานโปรแกรมบัญชี PEAK ฟรี! 30 วัน มูลค่า 1,200 บาท
คลิก https://www.peakaccount.com (ไม่มีค่าใช้จ่าย)
PEAK Call Center : 1485
LINE : @peakaccount
สอบถามเพิ่มเติม คลิก https://m.me/peakengine
About Author
