สัญญาเช่าที่ดิน คืออะไร สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องรู้ก่อนเซ็น

เช่าที่ดินเปิดโรงงาน คลังสินค้า หรือร้านค้า เรื่อง สัญญาเช่าที่ดิน ไม่ได้จบแค่เซ็นชื่อ ยังมีทั้งเรื่องจดทะเบียน อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ต้องจัดการให้ถูกต้อง

บทความนี้รวบรวมทุกเรื่องที่ผู้ประกอบการต้องรู้ไว้ในที่เดียว ตั้งแต่กฎหมาย ภาษี ไปจนถึงวิธีบันทึกบัญชี

สัญญาเช่าที่ดินคืออะไร

สัญญาเช่าที่ดินคือข้อตกลงที่เจ้าของที่ดินให้ผู้เช่าใช้ที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด โดยผู้เช่าจ่ายค่าเช่าตอบแทน สำหรับ SME มักใช้ในกรณีเช่าพื้นที่เปิดโรงงาน คลังสินค้า หรือหน้าร้าน สิ่งสำคัญคือต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ ไม่ว่าจะเช่าระยะสั้นหรือยาว

สัญญาเช่าที่ดินกับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่างกันอย่างไร

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นคำกว้าง ครอบคลุมการเช่าทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ทุกประเภท ทั้งที่ดิน อาคาร คอนโด ส่วนสัญญาเช่าที่ดินเจาะจงเฉพาะตัวที่ดินเท่านั้น

ในทางปฏิบัติ ถ้าเช่าที่ดินเปล่าแล้วสร้างอาคารเอง จะเป็นสัญญาเช่าที่ดิน แต่ถ้าเช่าพร้อมอาคารจะเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสองใช้หลักกฎหมายเดียวกัน

องค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่าที่ดินมีอะไรบ้าง

สัญญาเช่าที่ดินที่ดีควรระบุรายละเอียดเหล่านี้ให้ครบถ้วน

• ชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า
• รายละเอียดที่ดิน (โฉนดเลขที่ ตำแหน่ง เนื้อที่)
• ระยะเวลาเช่า (วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุด)
• อัตราค่าเช่าและกำหนดชำระ
• เงื่อนไขการใช้ที่ดิน (ใช้เปิดกิจการประเภทใด)
• เงื่อนไขการต่อสัญญาและการบอกเลิก
• ผู้รับผิดชอบค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
• ลายเซ็นของทั้งสองฝ่ายและพยาน

เช่าที่ดินเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนหรือไม่

ต้องจดทะเบียนครับ ตามกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 538 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ถ้าไม่จดทะเบียน สัญญาจะบังคับใช้ได้เพียง 3 ปี

พูดง่ายๆ คือ ถ้าเซ็นสัญญาเช่า 5 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียน เมื่อเกิดข้อพิพาทจะฟ้องร้องบังคับได้แค่ 3 ปีแรก ส่วนอีก 2 ปีที่เหลือจะไม่มีผลทางกฎหมาย

วิธีจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดินที่สำนักงานที่ดิน

ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องไปยื่นคำขอด้วยตัวเองที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ดินตั้งอยู่

เอกสารที่ต้องเตรียม

• โฉนดที่ดินตัวจริง
• บัตรประชาชนของผู้ให้เช่าและผู้เช่า
• ทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย
• หนังสือรับรองนิติบุคคล (กรณีเช่าในนามบริษัท)
• สัญญาเช่าที่ทำไว้ (ถ้ามี)

เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสาร จัดทำสัญญาเช่าตามแบบของกรมที่ดิน แล้วบันทึกลงหลังโฉนด ใช้เวลาประมาณ 1 วันทำการ (ข้อมูลจากกรมที่ดิน)

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดินเท่าไร

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสัญญาเช่าคิดที่ 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (ข้อมูลจากกรมที่ดิน)

ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียม

รายการ	วิธีคำนวณ	จำนวนเงิน
ค่าเช่าต่อเดือน	—	50,000 บาท
ระยะเวลาเช่า	—	5 ปี (60 เดือน)
ค่าเช่าตลอดสัญญา	50,000 × 60	3,000,000 บาท
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน	3,000,000 × 1%	30,000 บาท

ค่าธรรมเนียมนี้ตามกฎหมายผู้ให้เช่าและผู้เช่าออกคนละครึ่ง แต่ในทางปฏิบัติมักตกลงกันว่าฝ่ายใดเป็นผู้รับภาระ ควรระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจน

---

อากรแสตมป์สัญญาเช่าที่ดิน คำนวณอย่างไร

อากรแสตมป์สัญญาเช่าคิดอัตรา 1 บาท ต่อทุก 1,000 บาท ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (ข้อมูลจากกรมสรรพากร)

แต่ถ้าสัญญาเช่าจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว ไม่ต้องปิดอากรแสตมป์ซ้ำ เพราะเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% แทน ปิดอากรแสตมป์เฉพาะสัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนเท่านั้น

ตัวอย่างการคำนวณอากรแสตมป์สัญญาเช่าที่ดิน

สมมติว่า บริษัท ก จำกัด (ชื่อสมมุติ) เช่าที่ดินเปิดคลังสินค้า ค่าเช่าเดือนละ 30,000 บาท ระยะเวลา 2 ปี ไม่ได้จดทะเบียน

รายการ	วิธีคำนวณ	จำนวนเงิน
ค่าเช่าต่อเดือน	—	30,000 บาท
ระยะเวลาเช่า	—	2 ปี (24 เดือน)
ค่าเช่าตลอดสัญญา	30,000 × 24	720,000 บาท
อากรแสตมป์	720,000 ÷ 1,000 × 1	720 บาท

อากรแสตมป์ต้องปิดทับสัญญาภายใน 15 วันนับจากวันทำสัญญา ถ้าปิดไม่ทันจะถูกเรียกเก็บเพิ่มอีก 2-6 เท่า

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับอากรแสตมป์ได้ที่บทความอากรแสตมป์ของ PEAK

---

หัก ณ ที่จ่าย 5% ค่าเช่าที่ดิน ผู้จ่ายต้องทำอะไรบ้าง?

เมื่อบริษัทหรือนิติบุคคลจ่ายค่าเช่าที่ดิน ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 5% ทุกครั้งที่จ่าย (ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528) แล้วนำส่งกรมสรรพากรภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป

ตัวอย่างเช่น บริษัท ข จำกัด (ชื่อสมมุติ) จ่ายค่าเช่าที่ดินเดือนละ 50,000 บาท

รายการ	วิธีคำนวณ	จำนวนเงิน
ค่าเช่า	—	50,000 บาท
หัก ณ ที่จ่าย	50,000 × 5%	2,500 บาท
จ่ายผู้ให้เช่าจริง	50,000 – 2,500	47,500 บาท

ผู้จ่ายต้องออกหนังสือรับรองหัก ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) ให้ผู้ให้เช่าทุกครั้ง แล้วยื่นแบบ ภ.ง.ด.53 (แบบยื่นภาษีที่หักจากนิติบุคคล) หรือ ภ.ง.ด.3 (แบบยื่นภาษีที่หักจากบุคคลธรรมดา) นำส่งกรมสรรพากร

ค่าเช่าที่ดินเสีย VAT หรือไม่

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ตามประมวลรัษฎากร ดังนั้นค่าเช่าที่ดินไม่ต้องบวก VAT 7% และผู้ให้เช่าไม่ต้องออกใบกำกับภาษีสำหรับค่าเช่านี้

แต่ถ้าสัญญามีค่าบริการอื่นรวมด้วย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่ารักษาความปลอดภัย ส่วนที่เป็นค่าบริการอาจต้องเสีย VAT แยก

---

บันทึกบัญชีค่าเช่าที่ดินอย่างไร

ทุกครั้งที่จ่ายค่าเช่า ต้องบันทึกบัญชีให้ครบทั้งค่าใช้จ่ายและภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ตัวอย่าง Journal Entry บันทึกค่าเช่ารายเดือน

สมมติว่าจ่ายค่าเช่าที่ดินเดือนละ 50,000 บาท หักภาษี ณ ที่จ่าย 5%

รายการ	Dr (เดบิต)	Cr (เครดิต)
ค่าเช่า	50,000	—
เงินสด/ธนาคาร	—	47,500
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายค้างจ่าย	—	2,500

เมื่อนำส่งภาษีหัก ณ ที่จ่ายให้กรมสรรพากรแล้ว บันทึกเพิ่มอีกรายการ

รายการ	Dr (เดบิต)	Cr (เครดิต)
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายค้างจ่าย	2,500	—
เงินสด/ธนาคาร	—	2,500

บันทึกค่าเช่าจ่ายล่วงหน้า (Prepaid Rent) ทำอย่างไร

กรณีจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าหลายเดือน เช่น จ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 6 เดือน เดือนละ 50,000 บาท รวม 300,000 บาท ให้บันทึกเป็นสินทรัพย์ก่อน แล้วทยอยตัดเป็นค่าใช้จ่ายทุกเดือน

วันที่จ่ายเงิน — บันทึกเป็นค่าเช่าจ่ายล่วงหน้า

รายการ	Dr (เดบิต)	Cr (เครดิต)
ค่าเช่าจ่ายล่วงหน้า	300,000	—
เงินสด/ธนาคาร	—	285,000
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายค้างจ่าย	—	15,000

สิ้นเดือน — ทยอยตัดเป็นค่าใช้จ่ายเดือนละ 50,000 บาท

รายการ	Dr (เดบิต)	Cr (เครดิต)
ค่าเช่า	50,000	—
ค่าเช่าจ่ายล่วงหน้า	—	50,000

---

TFRS 16 สัญญาเช่าคืออะไร สิ่งที่ SME ต้องรู้

TFRS 16 คือมาตรฐานบัญชีที่กำหนดวิธีบันทึกสัญญาเช่าระยะยาว สำหรับกิจการที่ใช้มาตรฐานรายงานทางการเงินฉบับเต็ม (TFRS) ผู้เช่าต้องรับรู้ “สิทธิการใช้สินทรัพย์” (Right-of-Use Asset) และ “หนี้สินตามสัญญาเช่า” (Lease Liability) ในงบแสดงฐานะการเงิน

พูดง่ายๆ คือ แทนที่จะบันทึกค่าเช่าเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนอย่างเดียว TFRS 16 ให้แสดงว่ากิจการมี “สิทธิใช้ที่ดิน” เป็นสินทรัพย์ และมี “ภาระผูกพันจ่ายค่าเช่า” เป็นหนี้สิน

NPAEs กับ TFRS 16 ต่างกันอย่างไร SME ต้องใช้มาตรฐานไหน

รายการ	NPAEs (SME ทั่วไป)	TFRS 16 (กิจการในตลาดหลักทรัพย์/กิจการใหญ่)
ใครต้องใช้	บริษัทที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์	บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ และกิจการที่มีส่วนได้เสียสาธารณะ
วิธีบันทึก	บันทึกค่าเช่าเป็นค่าใช้จ่ายรายงวดตามปกติ	รับรู้ Right-of-Use Asset + Lease Liability
ผลต่องบการเงิน	สินทรัพย์และหนี้สินไม่เปลี่ยน	สินทรัพย์เพิ่ม หนี้สินเพิ่ม
ความซับซ้อน	ง่าย เหมาะ SME	ซับซ้อนกว่า ต้องคำนวณมูลค่าปัจจุบัน

SME ส่วนใหญ่ใช้มาตรฐาน NPAEs (มาตรฐานบัญชีสำหรับกิจการที่ไม่มีส่วนได้เสียสาธารณะ) จึงบันทึกค่าเช่าเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนได้เลย ไม่ต้องทำ TFRS 16 แต่กิจการในตลาดหลักทรัพย์หรือกำลังวางแผนเข้าจดทะเบียน ควรเตรียมระบบบัญชีให้รองรับ TFRS 16 ตั้งแต่เนิ่นๆ (ข้อมูลจากสภาวิชาชีพบัญชี)

ก่อนเซ็นสัญญาเช่าที่ดินเปิดกิจการ ต้องเตรียมอะไรบ้าง

1. ตรวจสอบโฉนดที่ดิน — ยืนยันว่าผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของจริง และที่ดินไม่ติดจำนอง ตรวจได้ที่สำนักงานที่ดิน
2. ระบุการใช้งานให้ชัดเจน — ระบุในสัญญาว่าจะใช้เปิดกิจการประเภทใด เช่น โรงงาน คลังสินค้า ร้านค้า
3. ตรวจข้อบัญญัติผังเมือง — ที่ดินบางผังสีไม่อนุญาตให้สร้างโรงงาน ตรวจสอบกับสำนักงานโยธาธิการก่อน
4. กำหนดเรื่องสิ่งปลูกสร้าง — ถ้าจะสร้างอาคารบนที่ดินเช่า ต้องระบุว่าเมื่อหมดสัญญาสิ่งปลูกสร้างเป็นของใคร
5. ตรวจเงื่อนไขการต่อสัญญา — สัญญาเช่าที่ดินจดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี ควรระบุสิทธิในการต่อสัญญาไว้ล่วงหน้า
6. จดทะเบียนถ้าเช่าเกิน 3 ปี — เพื่อให้สัญญามีผลบังคับตลอดอายุที่ตกลงกัน
7. วางแผนภาษีและบัญชี — เตรียมหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ทุกเดือน และปิดอากรแสตมป์ให้ถูกต้อง

---

สรุป – สัญญาเช่าที่ดิน สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องจัดการ

ก่อนเซ็นสัญญาเช่าที่ดินเปิดกิจการ สิ่งสำคัญที่ต้องจัดการมีดังนี้

• เช่าเกิน 3 ปีให้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เสียค่าธรรมเนียม 1% ของค่าเช่ารวม
• เช่าไม่เกิน 3 ปีและไม่จดทะเบียน ต้องปิดอากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาท
• หักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ทุกครั้งที่จ่ายค่าเช่า พร้อมนำส่งกรมสรรพากร
• บันทึกบัญชีให้ครบทั้ง Dr ค่าเช่า และ Cr เงินสดกับภาษีหัก ณ ที่จ่ายค้างจ่าย
• SME ที่ใช้ NPAEs บันทึกค่าเช่าเป็นค่าใช้จ่ายรายงวดได้เลย

จัดการบัญชีค่าเช่าและภาษีให้เป็นระบบด้วย PEAK

PEAK โปรแกรมบัญชีออนไลน์ช่วยให้ผู้ประกอบการบันทึกค่าเช่า คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย และออกหนังสือรับรอง 50 ทวิ ได้ในระบบเดียว ไม่ต้องคำนวณเอง ลดความผิดพลาด พร้อมรายงานค่าใช้จ่ายที่ดูได้ทุกเมื่อ – ทดลองใช้ PEAK ฟรี 30 วัน

---

คำถามที่พบบ่อย เกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ดิน

สัญญาเช่าที่ดินด้วยวาจามีผลทางกฎหมายไหม

สัญญาเช่าด้วยวาจามีผลบังคับได้เฉพาะกรณีเช่าไม่เกิน 3 ปี แต่จะพิสูจน์เงื่อนไขได้ยากมากเมื่อเกิดข้อพิพาท แนะนำให้ทำเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ ไม่ว่าจะเช่าระยะสั้นแค่ไหน

ผู้เช่าสร้างอาคารบนที่ดินเช่า เมื่อหมดสัญญาอาคารเป็นของใคร

ตามหลักกฎหมาย สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเป็นส่วนควบของที่ดิน ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน ยกเว้นสัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น ผู้ประกอบการที่วางแผนสร้างอาคารควรตกลงเรื่องนี้ในสัญญาให้ชัดเจนก่อนลงทุน

ค่าเช่าที่ดินนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายทางภาษีได้ไหม

ค่าเช่าที่ดินที่จ่ายเพื่อใช้ในกิจการสามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายทางภาษีได้ทั้งจำนวน ไม่จำกัดวงเงิน เพียงแต่ต้องมีหลักฐานการจ่ายเงิน สัญญาเช่า และหนังสือรับรองหัก ณ ที่จ่ายครบถ้วน

สัญญาเช่าที่ดินจดทะเบียนได้สูงสุดกี่ปี

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี ตามกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 540 ถ้าต้องการเช่านานกว่านี้ ต้องทำสัญญาใหม่หลังครบกำหนด

---

ทดลองใช้งานโปรแกรมบัญชี PEAK ฟรี! 30 วัน มูลค่า 1,200 บาท
คลิก https://www.peakaccount.com (ไม่มีค่าใช้จ่าย)
PEAK Call Center : 1485
LINE : @peakaccount
สอบถามเพิ่มเติม คลิก https://m.me/peakengine