ให้บริษัทเช่าบ้านตัวเอง ต้องรู้อะไรบ้าง ก่อนจะเริ่มทำจริง

เจ้าของธุรกิจหลายคนเริ่มต้นบริษัทจากบ้านของตัวเอง เพราะประหยัดค่าเช่าออฟฟิศและสะดวกกว่าการหาที่ทำงานใหม่ แต่พอถึงเวลาทำบัญชีจริง คำถามที่ตามมาคือ เช่าบ้านตัวเองให้บริษัทที่ตัวเองเป็นเจ้าของ ทำได้จริงไหม แล้วจะกลายเป็นช่องโหว่ที่สรรพากรจับผิดหรือเปล่า

คำตอบสั้น ๆ คือทำได้ และเป็นวิธีที่ผู้ประกอบการ SME จำนวนมากใช้ลดภาษีนิติบุคคลอย่างถูกกฎหมาย เพียงแต่ต้องทำให้ถูกขั้นตอน ตั้งแต่การทำสัญญาเช่า การกำหนดค่าเช่าให้สมเหตุสมผล ไปจนถึงเรื่องภาษีค่าเช่าบ้านที่เจ้าของบ้านต้องยื่นเอง

บทความนี้จะพาไปดูทีละขั้นตอน ตั้งแต่หลักการ เงื่อนไขที่สรรพากรยอมรับ วิธีคำนวณผลประหยัดภาษี ไปจนถึงเอกสารที่ต้องเตรียม เพื่อให้เช่าบ้านตัวเองทำออฟฟิศได้อย่างสบายใจ ไม่ต้องกังวลเรื่องถูกตรวจสอบภายหลัง

เช่าบ้านตัวเองทำสำนักงานบริษัท ทำได้จริงไหม

ทำได้จริง ตราบใดที่ทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร กำหนดค่าเช่าตามราคาตลาด และทั้งสองฝ่ายทำหน้าที่ทางภาษีให้ครบ คือบริษัทหักภาษี ณ ที่จ่ายตอนจ่ายค่าเช่า ส่วนเจ้าของบ้านนำรายได้ค่าเช่าไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเอง

กรณีนี้ทางบัญชีเรียกว่าธุรกรรมระหว่างบุคคลที่เกี่ยวข้องกัน (related-party transaction) เพราะเจ้าของบ้านกับเจ้าของบริษัทเป็นคนเดียวกัน กฎหมายไม่ได้ห้าม แต่สรรพากรจะให้ความสำคัญกับความสมเหตุสมผลของราคาค่าเช่าเป็นพิเศษ ถ้าตั้งราคาสูงหรือต่ำผิดปกติจนดูเหมือนตั้งใจโยกกำไรระหว่างบริษัทกับตัวบุคคล อาจถูกประเมินภาษีเพิ่มภายหลัง

หลักการ ทำไมเจ้าของบริษัทเช่าบ้านตัวเองให้บริษัทตัวเองได้

หลักการง่าย ๆ คือบริษัทกับบุคคลธรรมดาเป็นคนละหน่วยภาษีกัน แม้เจ้าของบ้านกับเจ้าของบริษัทจะเป็นคนเดียวกัน กฎหมายก็ยังมองทั้งสองฝ่ายแยกจากกันในทางบัญชีและภาษี

เมื่อบริษัทจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของบ้าน เงินก้อนนั้นถือเป็นรายจ่ายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท เพราะบริษัทต้องมีที่ตั้งสำนักงานอยู่แล้ว ส่วนเจ้าของบ้านก็มีหน้าที่นำเงินค่าเช่าที่ได้รับไปรวมเป็นเงินได้ของตัวเอง เหมือนกับกรณีที่บริษัทไปเช่าบ้านคนอื่นทำออฟฟิศทุกประการ เพียงแต่ในกรณีนี้เจ้าของบ้านกับเจ้าของบริษัทบังเอิญเป็นคนเดียวกันเท่านั้น

---

เงื่อนไขสัญญาเช่าที่สรรพากรยอมรับ

สัญญาเช่าต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุคู่สัญญา ระยะเวลาเช่า ค่าเช่ารายเดือน และวิธีชำระเงินให้ชัดเจน พร้อมมีหลักฐานการโอนเงินจริงทุกเดือน เพื่อพิสูจน์ได้ว่าธุรกรรมนี้เกิดขึ้นจริง ไม่ใช่แค่บันทึกบัญชีลอย ๆ

สัญญาเช่าต้องมีอะไรบ้าง

สัญญาเช่าที่ใช้ได้จริงต้องระบุชื่อผู้ให้เช่า คือเจ้าของบ้านในฐานะบุคคลธรรมดา และผู้เช่า คือบริษัทในฐานะนิติบุคคล พร้อมเลขทะเบียนนิติบุคคลให้ครบถ้วน

นอกจากนี้ต้องระบุที่ตั้งบ้านที่เช่า ระยะเวลาเช่า อัตราค่าเช่าต่อเดือน วันครบกำหนดชำระ และเงื่อนไขอื่น เช่น ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าน้ำค่าไฟ เหมือนสัญญาเช่าทั่วไปที่ทำกับผู้เช่าคนอื่น

ทำไมต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร มีหลักฐานการโอนเงินจริง

หลายคนคิดว่าเช่าบ้านตัวเองไม่จำเป็นต้องทำสัญญาจริงจัง เพราะเป็นเงินในกระเป๋าเดียวกัน แต่ในมุมมองของสรรพากร นี่คือธุรกรรมทางภาษีที่ต้องพิสูจน์ได้เหมือนธุรกรรมอื่นทุกอย่าง

ถ้าไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร หรือมีสัญญาแต่ไม่มีหลักฐานโอนเงินตามจริง บริษัทเสี่ยงถูกสรรพากรตีความว่าค่าเช่าที่บันทึกไว้เป็นรายจ่ายต้องห้าม ไม่สามารถนำมาหักภาษีได้ ทำให้เสียประโยชน์ทางภาษีที่ตั้งใจไว้ตั้งแต่แรก

---

วิธีกำหนดค่าเช่าให้สมเหตุสมผล

ค่าเช่าที่สมเหตุสมผลคือราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดของบ้านลักษณะเดียวกันในทำเลเดียวกัน ไม่ใช่ราคาที่เจ้าของบ้านตั้งขึ้นเองตามใจชอบ เพราะสรรพากรใช้หลักราคาตลาดในการตรวจสอบธุรกรรมระหว่างบุคคลที่เกี่ยวข้องกันเสมอ

เกณฑ์ที่ใช้เทียบราคาตลาด

วิธีหาราคาตลาดที่ทำได้ง่ายที่สุดคือเทียบกับประกาศให้เช่าบ้านหรือทาวน์เฮาส์ขนาดใกล้เคียงกันในย่านเดียวกัน จากเว็บอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป

ปัจจัยที่ต้องเทียบให้ตรงกันคือขนาดพื้นที่ใช้สอย จำนวนห้อง ทำเล และสภาพบ้าน ถ้าเป็นไปได้ ควรเก็บหลักฐานราคาเปรียบเทียบไว้ประกอบการอธิบาย เผื่อสรรพากรสอบถามภายหลัง

ความเสี่ยงถ้าตั้งค่าเช่าสูงหรือต่ำกว่าราคาตลาดมากเกินไป

ถ้าตั้งค่าเช่าสูงกว่าราคาตลาดมาก บริษัทจะมีรายจ่ายเกินจริง ทำให้กำไรลดลงผิดปกติ สรรพากรอาจมองว่าเป็นการโยกกำไรบริษัทไปให้เจ้าของบ้านเพื่อหลบภาษี

ในทางกลับกัน ถ้าตั้งค่าเช่าต่ำกว่าราคาตลาดมาก ก็อาจถูกมองว่าตั้งใจให้บริษัทได้ประโยชน์ทางภาษีเกินควร ทางที่ปลอดภัยที่สุดคือยึดราคาตลาดเป็นหลัก ไม่สูงหรือต่ำจนผิดปกติ

การติดอากรแสตมป์สัญญาเช่า

เรื่องสัญญาเช่าติดอากรแสตมป์เป็นอีกจุดที่พลาดกันบ่อย สัญญาเช่าบ้านทุกฉบับ รวมถึงสัญญาเช่าระหว่างเจ้าของบ้านกับบริษัทตัวเอง ต้องติดอากรแสตมป์ตามกฎหมาย โดยคำนวณจากมูลค่าค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และต้องติดให้ครบทั้งต้นฉบับและคู่ฉบับ

รายละเอียดเรื่องอัตราอากรแสตมป์และวิธีคำนวณแบบละเอียด อ่านเพิ่มเติมได้ที่บทความ วิธีติดอากรแสตมป์สัญญาเช่าให้ถูกต้อง ของ PEAK

ภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ฝั่งเจ้าของบ้านผู้รับค่าเช่า

เมื่อได้รับค่าเช่าจากบริษัท เจ้าของบ้านต้องนำรายได้นี้ไปรวมยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของตัวเอง เพราะถือเป็นเงินได้ประเภทค่าเช่าทรัพย์สินตามกฎหมายภาษี ไม่ต่างจากการปล่อยเช่าบ้านให้คนทั่วไป

ต้องยื่นแบบไหน

รายได้ค่าเช่าบ้านต้องยื่นในแบบ ภ.ง.ด. 90 ซึ่งเป็นแบบยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้มีเงินได้หลายประเภท โดยยื่นรวมกับเงินได้อื่นที่มีในปีภาษีนั้น เช่น เงินเดือนหรือรายได้จากธุรกิจส่วนตัว

ถ้าเจ้าของบ้านมีรายได้จากค่าเช่าเป็นรายได้หลักเพียงอย่างเดียว ก็ยังต้องยื่น ภ.ง.ด. 90 เช่นกัน ไม่ใช่ ภ.ง.ด. 91 ซึ่งใช้เฉพาะผู้มีเงินได้จากเงินเดือนอย่างเดียว

หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา หรือหักตามจริง แบบไหนคุ้มกว่า

เรื่องรายได้ค่าเช่า หักค่าใช้จ่าย กฎหมายให้เลือกได้สองแบบ แบบแรกคือหักเหมาที่อัตราร้อยละ 30 ของรายได้ค่าเช่า โดยไม่ต้องมีหลักฐานอะไรเพิ่ม แบบที่สองคือหักตามค่าใช้จ่ายจริงที่เกิดขึ้น เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าเสื่อมราคาบ้าน แต่ต้องมีหลักฐานครบทุกรายการ

ตัวอย่างเช่น ถ้าได้ค่าเช่าปีละ 180,000 บาท หักเหมา 30 เปอร์เซ็นต์ จะเหลือเงินได้สุทธิ 126,000 บาท ถ้าค่าใช้จ่ายจริงของบ้านหลังนั้นต่ำกว่านี้ การหักเหมาจะคุ้มกว่า แต่ถ้าเพิ่งปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่ การหักตามจริงอาจคุ้มกว่า

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่บริษัทต้องหักไว้ตอนจ่ายค่าเช่า

ค่าเช่าหัก ณ ที่จ่าย คือภาษีที่บริษัทมีหน้าที่หักไว้ทุกครั้งที่จ่ายค่าเช่าให้เจ้าของบ้าน ในอัตราร้อยละ 5 ของค่าเช่า แล้วนำส่งกรมสรรพากรผ่านแบบ ภ.ง.ด. 3 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป ถ้าบันทึกรายการนี้ผิดพลาดหรือลืมนำส่ง บริษัทอาจต้องรับผิดชอบภาษีส่วนนี้เอง เรื่องนี้เป็นส่วนหนึ่งของงานภาษีที่ PEAK Tax โปรแกรมจัดการภาษีออนไลน์ ช่วย SME จัดการได้

ตัวอย่างเช่น ค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท บริษัทต้องหักไว้ 750 บาท จ่ายให้เจ้าของบ้านจริงเพียง 14,250 บาท พร้อมออกหนังสือรับรองหักภาษี ณ ที่จ่าย หรือที่เรียกกันว่าใบ 50 ทวิ ให้เจ้าของบ้านเก็บไว้เป็นหลักฐานตอนยื่นภาษีปลายปี

---

ค่าเช่าที่บริษัทนำไปเป็นค่าใช้จ่ายได้ ประหยัดภาษีนิติบุคคลเท่าไหร่

เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน ลองดูตัวอย่างของบริษัท เอบีซี จำกัด ชื่อสมมุติ ที่เจ้าของบริษัทเช่าบ้านตัวเองให้บริษัทเป็นสำนักงาน ในราคาตลาดเดือนละ 15,000 บาท รวมเป็นค่าเช่าทั้งปี 180,000 บาท

ฝั่งบริษัท ค่าเช่า 180,000 บาทนี้ นำไปหักเป็นรายจ่ายก่อนคำนวณกำไรสุทธิได้เต็มจำนวน ถ้าบริษัทอยู่ในช่วงอัตราภาษี SME ที่ร้อยละ 15 บริษัทจะประหยัดภาษีนิติบุคคลประมาณ 180,000 คูณ 15 เปอร์เซ็นต์ เท่ากับ 27,000 บาทต่อปี

ฝั่งเจ้าของบ้าน รายได้ค่าเช่า 180,000 บาท เมื่อหักค่าใช้จ่ายเหมา 30 เปอร์เซ็นต์ จะเหลือเงินได้สุทธิ 126,000 บาท ถ้าเงินได้ก้อนนี้ตกอยู่ในช่วงอัตราภาษีร้อยละ 10 จะเสียภาษีเพิ่มประมาณ 12,600 บาทต่อปี

เมื่อหักลบกันแล้ว ทั้งสองฝ่ายรวมกันประหยัดภาษีสุทธิประมาณ 14,400 บาทต่อปี ตัวเลขนี้เป็นเพียงตัวอย่างประกอบความเข้าใจเท่านั้น ผลประหยัดจริงขึ้นอยู่กับอัตราภาษีของแต่ละคนและรายได้อื่นที่มี ควรให้นักบัญชีคำนวณให้ตรงกับสถานการณ์จริงอีกครั้ง

เอกสารที่ต้องเตรียม เพื่อแจ้งใช้บ้านเป็นที่ตั้งบริษัท

การใช้บ้านจดทะเบียนบริษัทไม่ได้จบแค่เรื่องสัญญาเช่าและอากรแสตมป์ ถ้าบ้านหลังนี้เป็นที่ตั้งสำนักงานใหม่ หรือย้ายที่ตั้งจากที่เดิม เจ้าของกิจการต้องแจ้งเปลี่ยนที่อยู่บริษัทกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้าด้วย

เอกสารหลักที่ต้องเตรียมคือสัญญาเช่าบ้าน สำเนาบัตรประชาชนเจ้าของบ้าน หนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ กรณีเจ้าของบ้านไม่ได้เป็นกรรมการบริษัท และหนังสือรับรองบริษัทฉบับล่าสุด

ขั้นตอนแจ้งเปลี่ยนที่อยู่บริษัทมีรายละเอียดค่อนข้างเยอะ อ่านคำแนะนำแบบครบทุกขั้นตอนได้ที่บทความ แจ้งเปลี่ยนที่อยู่บริษัทต้องทำอย่างไร ของ PEAK

ข้อควรระวัง ความเสี่ยงที่เจ้าของ SME มักพลาด

ความเสี่ยงที่พบบ่อย	ทำไมถึงเป็นปัญหา
ไม่ทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร	สรรพากรอาจตีความว่าค่าเช่าเป็นรายจ่ายต้องห้าม ทำให้บริษัทหักภาษีไม่ได้
ตั้งค่าเช่าสูงหรือต่ำกว่าราคาตลาดมาก	เสี่ยงถูกประเมินว่าโยกกำไรเพื่อหลบภาษี ต้องเสียภาษีเพิ่มพร้อมเบี้ยปรับ
ลืมหักภาษี ณ ที่จ่ายตอนจ่ายค่าเช่า	บริษัทมีความผิดฐานไม่หักภาษี ต้องรับผิดชอบภาษีที่ควรหักไว้เอง
เจ้าของบ้านลืมยื่นรายได้ค่าเช่า	ถือเป็นการยื่นภาษีไม่ครบ เสี่ยงถูกประเมินภาษีย้อนหลังพร้อมเงินเพิ่ม
ไม่มีหลักฐานการโอนเงินค่าเช่าจริง	พิสูจน์ไม่ได้ว่าธุรกรรมเกิดขึ้นจริง อาจถูกตัดรายจ่ายทั้งก้อน

สรุป – เช่าบ้านตัวเองทำออฟฟิศ ทำได้ถ้าทำให้ถูกขั้นตอน

เช่าบ้านตัวเองทำออฟฟิศ เป็นวิธีลดภาษีนิติบุคคลที่ทำได้จริงและถูกกฎหมาย ตราบใดที่ทำสัญญาเช่าให้ครบถ้วน ตั้งค่าเช่าตามราคาตลาด และทั้งสองฝ่ายทำหน้าที่ทางภาษีของตัวเองให้ครบ

สิ่งที่มักถูกมองข้ามไม่ใช่ตัวไอเดียการเช่าบ้านตัวเอง แต่คือรายละเอียดของเอกสารและการยื่นภาษีที่ต้องแม่นยำ ยิ่งบันทึกและเก็บหลักฐานเป็นระบบตั้งแต่ต้น ยิ่งลดความเสี่ยงถูกสรรพากรตรวจสอบภายหลัง

จัดการค่าเช่าและภาษีให้เป็นระบบ ด้วย PEAK

การจัดการค่าเช่า หัก ณ ที่จ่าย และเอกสารภาษีให้ครบทุกเดือน เป็นงานที่ต้องละเอียดและทำต่อเนื่อง PEAK โปรแกรมบัญชีออนไลน์ ช่วย SME บันทึกรายรับรายจ่าย จัดการภาษีหัก ณ ที่จ่าย และเก็บเอกสารทั้งหมดไว้ในที่เดียว ลดความเสี่ยงตกหล่นเรื่องภาษี ทดลองใช้ PEAK ฟรี

---

คำถามที่พบบ่อย เกี่ยวกับการเช่าบ้านตัวเองทำออฟฟิศ

เช่าบ้านตัวเองให้บริษัทได้ไหม ถ้าเจ้าของบ้านเป็นกรรมการบริษัทด้วย

ได้ กรรมการบริษัทสามารถเป็นเจ้าของบ้านที่ให้บริษัทเช่าได้ในเวลาเดียวกัน กฎหมายไม่ได้ห้าม เพียงแต่ต้องทำสัญญาเช่าและกำหนดค่าเช่าตามราคาตลาดเหมือนกรณีทั่วไป

ถ้าไม่ทำสัญญาเช่า บริษัทยังหักค่าเช่าเป็นรายจ่ายได้ไหม

ทำได้ยาก เพราะสรรพากรต้องการหลักฐานยืนยันว่ามีการเช่าจริง ถ้าไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ค่าเช่าที่บันทึกไว้อาจถูกตัดออกจากรายจ่ายทั้งหมด

บ้านที่ยังผ่อนกับธนาคารอยู่ เอามาเช่าให้บริษัทได้ไหม

ได้ บ้านที่อยู่ระหว่างผ่อนก็นำมาทำสัญญาเช่าให้บริษัทได้ เพราะกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของบ้าน แต่ควรตรวจสอบเงื่อนไขสัญญาสินเชื่อกับธนาคารก่อนว่ามีข้อห้ามเรื่องการนำไปให้เช่าเชิงพาณิชย์หรือไม่

บ้านที่ใช้เป็นทั้งที่อยู่อาศัยและที่ตั้งบริษัท คิดค่าเช่าเต็มบ้านได้ไหม

ถ้าใช้พื้นที่บ้านทั้งหลังเป็นสำนักงาน คิดค่าเช่าเต็มบ้านตามราคาตลาดได้ แต่ถ้าใช้เพียงบางส่วน เช่น ชั้นล่างเป็นออฟฟิศ ชั้นบนยังพักอาศัยอยู่ ควรคิดค่าเช่าตามสัดส่วนพื้นที่ที่ใช้จริงเพื่อความสมเหตุสมผล

---

ทดลองใช้งานโปรแกรมบัญชี PEAK ฟรี! 30 วัน มูลค่า 1,200 บาท
คลิก https://www.peakaccount.com (ไม่มีค่าใช้จ่าย)
PEAK Call Center : 1485
LINE : @peakaccount
สอบถามเพิ่มเติม คลิก https://m.me/peakengine