สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารที่ต้องรู้จัก ก่อนจะเซ็นสัญญา

ผู้ประกอบการหลายคนที่กำลังจะซื้อที่ดินสร้างโกดัง ซื้อตึกแถวเปิดร้าน หรือขายอสังหาริมทรัพย์ของกิจการ มักเจอคำว่า สัญญาจะซื้อจะขาย แล้วสับสนว่าต่างจากสัญญาซื้อขายจริงตรงไหน

เรื่องนี้ไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิด แต่ถ้าเข้าใจผิดแม้แค่จุดเดียว อาจเสียเงินมัดจำฟรี หรือถูกอีกฝ่ายฟ้องเรียกค่าเสียหายได้ เพราะสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ทำให้กรรมสิทธิ์โอนทันที แต่เป็นแค่ข้อตกลงล่วงหน้าว่าทั้งสองฝ่ายจะไปทำสัญญาซื้อขายจริงที่สำนักงานที่ดินในวันโอน

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ที่ตกลงกันว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่กำหนดไว้ โดยกรรมสิทธิ์ยังไม่โอน ณ วันที่เซ็นสัญญาฉบับนี้

พูดง่ายๆ คือเป็นสัญญาจองล่วงหน้า ผู้ซื้อวางเงินมัดจำไว้เป็นหลักประกัน แล้วนัดวันไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินอีกครั้ง เหตุผลที่ต้องมีสัญญาฉบับนี้ เพราะการซื้อขายอสังหาฯ มักใช้เวลาเตรียมตัวหลายเดือน ไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบโฉนด ขอสินเชื่อธนาคาร หรือเตรียมเอกสาร

หลักกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 456

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 456 กำหนดว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นถือเป็นโมฆะ

สำหรับสัญญาจะซื้อจะขาย กฎหมายกำหนดว่าต้องมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่ง ได้แก่ หนังสือลงชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือการวางมัดจำ หรือการชำระหนี้บางส่วน จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ (ข้อมูลจาก สำนักงานอัยการสูงสุด)

สัญญาจะซื้อจะขาย ต่างจากสัญญาซื้อขายตรงไหน

ผู้ซื้อและผู้ขายหลายคนสับสนระหว่างสองสัญญานี้ ความต่างหลักคือ สัญญาจะซื้อจะขายเป็นแค่ข้อตกลงว่าจะซื้อจะขายในอนาคต ส่วนสัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่โอนกรรมสิทธิ์จริง

รายการ	สัญญาจะซื้อจะขาย	สัญญาซื้อขาย
กรรมสิทธิ์	ยังไม่โอน – เป็นข้อตกลงล่วงหน้า	โอนทันทีที่จดทะเบียน
สถานที่ทำ	ทำที่ไหนก็ได้	ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
หลักฐาน	ทำเป็นหนังสือลงชื่อ หรือวางมัดจำ	ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน
ถ้าไม่ทำตาม	ฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนโอนได้	ถ้าไม่จดทะเบียน ถือเป็นโมฆะ

ส่วนประกอบสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดีต้องระบุรายละเอียดครบถ้วน เพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง ส่วนประกอบหลักที่ขาดไม่ได้มีดังนี้

ข้อมูลคู่สัญญา

ระบุชื่อ-นามสกุล เลขบัตรประชาชน ที่อยู่ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายให้ครบ ถ้าเป็นนิติบุคคลต้องระบุชื่อบริษัท เลขทะเบียนนิติบุคคล และชื่อผู้มีอำนาจลงนามด้วย

ตัวอย่าง ถ้าบริษัท ก จำกัด จะซื้อที่ดินสร้างคลังสินค้า ต้องระบุเลขทะเบียนนิติบุคคลของบริษัทและชื่อกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

รายละเอียดทรัพย์สิน

ระบุประเภททรัพย์สิน ที่ตั้ง เลขที่โฉนด เลขที่ดิน ระวาง เนื้อที่ ให้ตรงกับโฉนดที่ดินทุกตัวอักษร ถ้าเป็นบ้านพร้อมที่ดินหรือคอนโด ต้องระบุเลขที่บ้านและรายละเอียดสิ่งปลูกสร้างด้วย

ราคาและเงื่อนไขการชำระเงิน

ระบุราคาซื้อขายทั้งหมด จำนวนเงินมัดจำ งวดการผ่อนชำระ (ถ้ามี) และยอดเงินที่ต้องจ่ายในวันโอน

ตัวอย่าง ซื้อที่ดิน 5,000,000 บาท วางมัดจำวันทำสัญญา 500,000 บาท ส่วนที่เหลือ 4,500,000 บาท ชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์

ต้องระบุวันที่จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินให้ชัดเจน ถ้าไม่ระบุวัน อาจเกิดปัญหาว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผัดวันไปเรื่อยๆ และอีกฝ่ายฟ้องร้องได้ยาก

เงื่อนไขการผิดสัญญาและค่าเสียหาย

ข้อนี้สำคัญมากแต่หลายคนมองข้าม ควรระบุให้ชัดว่าถ้าฝ่ายใดผิดสัญญาจะมีผลอย่างไร เช่น ผู้ซื้อไม่มาโอนตามนัด ผู้ขายมีสิทธิ์ริบมัดจำ หรือผู้ขายไม่ยอมโอน ผู้ซื้อเรียกมัดจำคืนพร้อมค่าเสียหายได้

ประเภทอสังหาฯ ที่ใช้สัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท แต่รายละเอียดที่ต้องระบุในสัญญาจะต่างกันตามลักษณะทรัพย์สิน

ที่ดินและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องระบุเลขที่โฉนด เลขที่ดิน ระวาง ตำบล อำเภอ จังหวัด และเนื้อที่ให้ตรงกับโฉนด ถ้าเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ต้องระบุรายละเอียดอาคารเพิ่มเติม เช่น ประเภทอาคาร จำนวนชั้น และเลขที่บ้าน

บ้านพร้อมที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านในโครงการจัดสรร ควรตรวจสอบว่าผู้ขายมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ เพราะถ้าไม่มี สัญญาอาจมีปัญหาภายหลัง นอกจากนี้ควรระบุรายการที่รวมในราคาให้ชัด เช่น เฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน แอร์ หรืออุปกรณ์ที่โครงการตกลงว่าจะให้

คอนโดมิเนียมและห้องชุด

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดต้องระบุเลขที่ห้องชุด ชั้น อาคาร และเนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต้องตรวจสอบด้วยว่าห้องชุดปลอดภาระผูกพัน ไม่ติดจำนองกับธนาคาร และนิติบุคคลอาคารชุดไม่มีค่าส่วนกลางค้างจ่าย

เงินมัดจำและดาวน์ สิ่งที่ต้องรู้ก่อนวางเงิน

เงินมัดจำ คือ เงินที่ผู้ซื้อวางให้ผู้ขายเป็นหลักประกันว่าจะมาทำสัญญาซื้อขายจริง กฎหมายคุ้มครองเรื่องมัดจำไว้ชัดเจนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 377-378

จำนวนเงินมัดจำที่เหมาะสม

กฎหมายไม่ได้กำหนดจำนวนเงินมัดจำตายตัว แต่ในทางปฏิบัติมักอยู่ที่ 5-10% ของราคาซื้อขาย

ตัวอย่าง ซื้อที่ดิน 3,000,000 บาท เงินมัดจำที่เหมาะสมอยู่ที่ 150,000-300,000 บาท ถ้าวางมัดจำสูงเกินไป ศาลอาจลดจำนวนมัดจำลงได้ เช่น ศาลฎีกาเคยลดมัดจำจาก 500,000 บาท (คิดเป็น 35.71% ของราคา) เหลือ 200,000 บาท เพราะเห็นว่าสูงเกินส่วน (คำพิพากษาฎีกาที่ 7302/2559)

กรณีริบมัดจำตามกฎหมาย

ป.พ.พ. มาตรา 378 กำหนดไว้ 3 กรณี ได้แก่ ถ้าทำสัญญาสำเร็จ มัดจำจะนับรวมเป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อขาย หรือคืนให้ผู้ซื้อ ถ้าฝ่ายผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายมีสิทธิ์ริบมัดจำได้ทันที และถ้าฝ่ายผู้ขายผิดสัญญา ต้องคืนมัดจำให้ผู้ซื้อ

ตัวอย่าง ผู้ซื้อวางมัดจำ 200,000 บาท แต่ไม่มาโอนตามนัด ผู้ขายริบมัดจำ 200,000 บาทได้ทันที กลับกัน ถ้าผู้ขายเปลี่ยนใจไม่ยอมขาย ผู้ซื้อเรียกเงิน 200,000 บาทคืนได้

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย

ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ควรเช็ครายการต่อไปนี้ให้ครบ เพื่อป้องกันปัญหาที่มักเกิดขึ้นบ่อย

• ตรวจโฉนดที่ดิน : ไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่าโฉนดเป็นของผู้ขายจริง ไม่ติดจำนอง ไม่ถูกอายัด และไม่อยู่ในเขตเวนคืน
• เช็คผู้มีอำนาจลงนาม : ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคล ต้องตรวจหนังสือรับรองบริษัทว่ากรรมการคนไหนมีอำนาจเซ็นสัญญา
• ดูสภาพทรัพย์สินจริง : ไปดูสถานที่จริงว่าตรงกับที่ระบุในสัญญา ไม่มีผู้อื่นครอบครอง
• อ่านสัญญาทุกข้อก่อนเซ็น : ตรวจวันโอน ราคา เงินมัดจำ เงื่อนไขผิดสัญญา ให้ตรงกับที่ตกลงด้วยวาจา
• ถ่ายสำเนาเก็บไว้ : เก็บสำเนาสัญญา สำเนาโฉนด สำเนาบัตรประชาชนผู้ขาย ไว้เป็นหลักฐาน
• ปรึกษาทนายหรือนิติกร : กรณีซื้อขายมูลค่าสูงหรือมีเงื่อนไขซับซ้อน แนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนเซ็น

ค่าใช้จ่ายและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาฯ

นอกจากราคาซื้อขาย ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

รายการ	อัตรา	ผู้รับภาระ
ค่าธรรมเนียมโอน	2% ของราคาประเมิน (ลดเหลือ 0.01% สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการหมดอายุ 30 มิ.ย. 2570)	ตามตกลง (มักแบ่งคนละครึ่ง)
ค่าจดจำนอง	1% ของวงเงินจำนอง (ลดเหลือ 0.01% สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการหมดอายุ 30 มิ.ย. 2570)	ผู้ซื้อ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาขาย (เฉพาะกรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี)	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	0.5% ของราคาขาย (เฉพาะกรณีถือครองเกิน 5 ปี)	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	อัตราก้าวหน้า หักค่าใช้จ่ายตามปีถือครอง	ผู้ขาย

(ข้อมูลจาก กรมที่ดินและกรมสรรพากร อัปเดตปีภาษี 2570)

ตัวอย่าง ซื้อบ้านราคา 3,000,000 บาท ถ้าได้สิทธิ์มาตรการลดหย่อน ค่าโอนจาก 60,000 บาท (2%) เหลือเพียง 300 บาท (0.01%) ประหยัดไปกว่า 59,700 บาท

ค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกิดขึ้นจริงขึ้นอยู่กับราคาประเมิน จำนวนปีถือครอง และประเภทผู้ขาย (ดูรายละเอียดภาษีและค่าธรรมเนียมขายอสังหาฯ ครบทุกรายการ) ผู้ประกอบการที่ซื้อขายอสังหาฯ เพื่อธุรกิจ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้บันทึกเป็นรายจ่ายทางบัญชีได้ โดยเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะที่ผู้ขายต้องเสียเมื่อถือครองไม่เกิน 5 ปี และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่หักจากผู้ขายในวันโอน

สรุป : เมื่อเข้าใจสิทธิ์ของตัวเอง ก็เซ็นสัญญาได้อย่างมั่นใจ

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่คุ้มครองทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย สิ่งสำคัญที่ต้องจำคือ สัญญาฉบับนี้ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ ต้องตรวจรายละเอียดทุกข้อก่อนเซ็น วางมัดจำในจำนวนที่เหมาะสม และเตรียมค่าใช้จ่ายภาษีให้พร้อมก่อนวันโอน

เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ สิ่งที่ต้องจัดการต่อคือเรื่องบัญชีและภาษี ทั้งการบันทึกค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมโอน และภาษีที่เกี่ยวข้อง

จัดการภาษีและค่าใช้จ่ายหลังซื้อขายอสังหาฯ ด้วย PEAK

PEAK โปรแกรมบัญชีออนไลน์ ช่วยผู้ประกอบการบันทึกรายรับ-รายจ่าย ออกเอกสารทางบัญชี และจัดการภาษีได้ครบในที่เดียว ทดลองใช้ PEAK ฟรี

---

คำถามที่พบบ่อย เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายต้องจดทะเบียนไหม

ไม่ต้อง สัญญาจะซื้อจะขายไม่ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แค่ทำเป็นหนังสือลงชื่อทั้งสองฝ่าย หรือวางมัดจำก็มีผลทางกฎหมายแล้ว ส่วนที่ต้องจดทะเบียนคือสัญญาซื้อขายจริงในวันโอนกรรมสิทธิ์

สัญญาจะซื้อจะขายมีอายุกี่ปี

กฎหมายไม่ได้กำหนดอายุสัญญาตายตัว แต่อายุความในการฟ้องบังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์คือ 10 ปี นับจากวันที่ครบกำหนดโอนตามสัญญา ในทางปฏิบัติ ควรกำหนดระยะเวลาโอนไว้ชัดเจน ไม่ควรปล่อยให้ยืดเยื้อ

ถ้าผู้ขายไม่ยอมโอนตามสัญญา ทำอย่างไร

ผู้ซื้อฟ้องศาลเพื่อบังคับให้ผู้ขายไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือเรียกคืนเงินมัดจำพร้อมค่าเสียหาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 ผู้ขายที่รับมัดจำแล้วผิดสัญญาต้องคืนมัดจำ แนะนำให้เก็บหลักฐานทุกอย่างไว้ ทั้งสัญญา ใบเสร็จมัดจำ และหลักฐานการติดต่อ

สัญญาจะซื้อจะขายกับหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด.13) ต่างกันตรงไหน

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาระหว่างเอกชน ทำกันเองก่อนวันโอน ส่วน ท.ด.13 คือหนังสือสัญญาขายที่ดินที่เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจัดทำขึ้นในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งสองฉบับมีผลทางกฎหมายต่างกัน สัญญาจะซื้อจะขายบอกว่าจะซื้อจะขาย ส่วน ท.ด.13 ยืนยันว่าซื้อขายเสร็จแล้ว

ดาวน์โหลดแบบฟอร์มสัญญาจะซื้อจะขายได้ที่ไหน

ดาวน์โหลดแบบฟอร์มสัญญาจะซื้อจะขายได้จากเว็บไซต์สำนักงานอัยการสูงสุด (ago.go.th) หรือเว็บไซต์กรมที่ดิน (dol.go.th) ซึ่งเป็นแหล่งทางราชการที่น่าเชื่อถือ ทั้งนี้ ควรปรับแต่งรายละเอียดให้ตรงกับการซื้อขายจริงของคุณ ไม่ควรใช้แบบฟอร์มตรงๆ โดยไม่แก้ไข