ผู้ประกอบการหลายคนซื้อที่ดินเตรียมไว้สำหรับโครงการในอนาคต แต่ที่ดินแปลงนั้นกลับกลายเป็นภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นทุก 3 ปี จากภาษีที่ดินว่างเปล่า ซึ่งมีอัตราสูงกว่าภาษีที่ดินประเภทอื่น และยังเพิ่มขึ้นได้อีกหากปล่อยทิ้งไว้นาน บทความนี้จะอธิบายวิธีคำนวณภาษี พร้อมกลยุทธ์ที่ช่วยให้ผู้ประกอบการวางแผนจัดการได้อย่างคุ้มค่า
ภาษีที่ดินว่างเปล่า คืออะไร
ภาษีที่ดินว่างเปล่า คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราพิเศษ ซึ่งจัดเก็บจากที่ดินที่เจ้าของไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพ โดยกฎหมายกำหนดให้เสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าที่ดินที่ใช้ประโยชน์ทั่วไป และอัตราจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ หากปล่อยว่างติดต่อกันหลายปี
ภาษีนี้เริ่มจัดเก็บตั้งแต่ปี 2563 ตามกฎหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ ซึ่งมาแทนที่ภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนฉบับเดิม โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือ อปท. (เทศบาล อบต. กรุงเทพมหานคร หรือเมืองพัทยา) เป็นผู้จัดเก็บ
ที่ดินแบบไหนนับว่า ว่างเปล่า
ที่ดินว่างเปล่า ตามกฎหมายหมายถึงที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพ ตัวอย่างเช่น
- ที่ดินเปล่าไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้ใช้ทำเกษตรกรรม ไม่ได้ใช้ประกอบกิจการ
- ที่ดินที่ซื้อมาเก็งกำไร รอขาย ไม่ได้ใช้ประโยชน์ใด ๆ
- ที่ดินที่เคยใช้ประโยชน์แต่หยุดใช้งาน จนอยู่ในสภาพรกร้าง
ที่ดินที่ปลูกต้นไม้ ทำเกษตร หรือมีสิ่งปลูกสร้างที่ใช้งานจริง จะไม่ถือเป็นที่ดินว่างเปล่า และจะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่ามาก
ใครมีหน้าที่เสียภาษีที่ดินว่างเปล่า
เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ๆ เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ตาม กรณีที่ดินอยู่ในชื่อบริษัท ผู้มีอำนาจของบริษัทมีหน้าที่ดำเนินการชำระภาษีให้ถูกต้อง
อัตราภาษีที่ดินว่างเปล่า เพิ่มขึ้นทุก 3 ปี
อัตราภาษีที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ เริ่มต้นที่ 0.3% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์) และจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปีที่ปล่อยว่างติดต่อกัน สูงสุดไม่เกิน 3%
| ช่วงปีที่ปล่อยว่างเปล่า | อัตราภาษี |
|---|---|
| ปีที่ 1-3 | 0.3% |
| ปีที่ 4-6 | 0.6% |
| ปีที่ 7-9 | 0.9% |
| ปีที่ 10-12 | 1.2% |
| ปีที่ 13 ขึ้นไป (เพิ่มทุก 3 ปี) | เพิ่มอีก 0.3% ทุก 3 ปี สูงสุด 3% |
จะเห็นว่า ยิ่งปล่อยที่ดินว่างนาน ภาระภาษีจะทบเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินเก็บไว้รอพัฒนาจึงควรมีแผนจัดการที่ชัดเจน
เปรียบเทียบอัตราภาษีตามประเภทการใช้ที่ดิน
เพื่อให้เห็นภาพชัดว่าที่ดินว่างเปล่าเสียภาษีสูงกว่าที่ดินประเภทอื่นอย่างไร ลองดูตารางเปรียบเทียบ
| ประเภทการใช้ที่ดิน | อัตราภาษีสูงสุด |
|---|---|
| เกษตรกรรม | 0.15% |
| ที่อยู่อาศัย (หลังหลัก) | 0.03% (ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก) |
| ที่อยู่อาศัย (หลังอื่น) | 0.10% |
| พาณิชยกรรม หรืออื่น ๆ | 1.20% |
| ว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ | 3.00% (เพิ่มทุก 3 ปี) |
ที่ดินว่างเปล่ามีเพดานภาษีสูงกว่าที่ดินเกษตรกรรมถึง 20 เท่า การวางแผนใช้ประโยชน์ในที่ดินจึงช่วยลดภาระภาษีได้อย่างมาก
วิธีคำนวณภาษีที่ดินว่างเปล่า พร้อมตัวอย่าง
สูตรคำนวณภาษีที่ดินว่างเปล่า คือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ คูณด้วยอัตราภาษีตามช่วงปีที่ปล่อยว่าง (อัตราตามกฎหมายภาษีที่ดินฯ มาตรา 37 และ 43) ราคาประเมินสามารถตรวจสอบได้จากระบบค้นหาราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ หรือสอบถามที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่
ตัวอย่างคำนวณสำหรับผู้ประกอบการ ที่ดิน 5 ไร่
บริษัท สมาร์ทแลนด์ จำกัด (ชื่อสมมุติ) ซื้อที่ดินเปล่า 5 ไร่ ราคาประเมินรวม 10 ล้านบาท เพื่อรอพัฒนาเป็นคลังสินค้า แต่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง ภาษีที่ต้องจ่ายจะเพิ่มขึ้นตามตาราง
| ช่วงปี | อัตราภาษี | วิธีคำนวณ | ภาษีต่อปี | ภาษีรวมช่วง (3 ปี) |
|---|---|---|---|---|
| ปีที่ 1-3 | 0.3% | 10,000,000 x 0.3% | 30,000 บาท | 90,000 บาท |
| ปีที่ 4-6 | 0.6% | 10,000,000 x 0.6% | 60,000 บาท | 180,000 บาท |
| ปีที่ 7-9 | 0.9% | 10,000,000 x 0.9% | 90,000 บาท | 270,000 บาท |
| รวม 9 ปี | 540,000 บาท |
หากปลูกพืชยืนต้นบนที่ดินผืนเดียวกัน อัตราภาษีเกษตรกรรมเพียง 0.01-0.15% ภาษีรวม 9 ปีจะอยู่ที่ราว 3,000-45,000 บาท ต่างกับที่ดินว่างเปล่าหลายเท่าตัว
กลยุทธ์วางแผนภาษีที่ดินว่างเปล่าให้คุ้มค่า
ผู้ประกอบการที่ถือครองที่ดินรอพัฒนาไม่จำเป็นต้องแบกภาระภาษีอัตราสูงตลอด มีหลายวิธีที่ช่วยลดอัตราภาษีได้ตามกฎหมาย
ทำประโยชน์ในที่ดิน เปลี่ยนประเภทการใช้งาน
วิธีตรงไปตรงมาที่สุดคือการทำให้ที่ดินไม่เข้าเกณฑ์ที่ดินว่างเปล่า เช่น
- ปลูกพืชเกษตร เช่น ไม้ยืนต้น (มะม่วง มะพร้าว ยางพารา) หรือพืชล้มลุก โดยต้องดูแลรักษาให้เห็นว่าทำจริง เพราะ อปท. จะตรวจสภาพที่ดิน หากทำเกษตรจริง อัตราภาษีจะลดเหลือ 0.01-0.15% ซึ่งต่ำกว่าอัตราว่างเปล่าหลายเท่า
- ให้เช่าที่ดิน ถ้ามีผู้เช่าใช้ประโยชน์จริง ที่ดินจะจัดเป็นประเภทพาณิชยกรรม อัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 1.2% ซึ่งยังต่ำกว่าอัตราว่างเปล่าที่เพิ่มได้ถึง 3% ทั้งนี้เจ้าของที่ดินยังคงเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี
- สร้างสิ่งปลูกสร้างชั่วคราว เช่น โกดังเก็บของ ลานจอดรถ หรือตลาดนัด ก็ช่วยเปลี่ยนประเภทการใช้ที่ดินได้
วางแผนพัฒนาโครงการภายใน 3 ปี
สำหรับผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการจริง ๆ การวางแผนให้เริ่มพัฒนาภายใน 3 ปีจะช่วยหลีกเลี่ยงอัตราภาษีที่เพิ่มขึ้นในช่วงถัดไป เมื่อเริ่มก่อสร้าง ที่ดินจะเปลี่ยนสถานะจากที่ดินว่างเปล่าเป็นประเภทอื่นที่มีอัตราภาษีต่ำกว่า
กรณีที่มีที่ดินหลายแปลง ควรจัดลำดับการพัฒนาให้สอดคล้องกับระยะเวลาที่ถือครอง โดยพัฒนาแปลงที่ถือมานานก่อน เพื่อลดภาระภาษีรวม
กำหนดชำระภาษีและขั้นตอนที่ต้องรู้
อปท. จะแจ้งประเมินภาษีให้เจ้าของที่ดินทราบภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี ผู้เสียภาษีมีหน้าที่ชำระภาษีภายในเดือนเมษายน (ทั้งนี้อาจมีประกาศขยายเวลาเป็นรายปี ควรตรวจสอบกับ อปท. ในพื้นที่)
ขั้นตอนหลัก ๆ ที่ต้องรู้
- ตรวจสอบราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินจากกรมธนารักษ์
- รอรับหนังสือแจ้งประเมินภาษีจาก อปท. (ภายในเดือนกุมภาพันธ์)
- ชำระภาษีภายในเดือนเมษายน ผ่านช่องทางที่ อปท. กำหนด
- หากไม่เห็นด้วยกับการประเมิน สามารถยื่นคำร้องคัดค้านภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับแจ้ง
- กรณีชำระเกินกำหนด จะมีเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม
การบันทึกบัญชีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับนิติบุคคล
สำหรับนิติบุคคล ภาษีที่ดินที่จ่ายไปสามารถนำมาบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายทางบัญชีได้ ซึ่งช่วยลดกำไรสุทธิที่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตัวอย่างการบันทึกบัญชี เมื่อชำระภาษีที่ดิน 30,000 บาท
| รายการ | เดบิต (Dr.) | เครดิต (Cr.) |
|---|---|---|
| ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ค่าใช้จ่าย) | 30,000 | – |
| เงินสด หรือ เงินฝากธนาคาร | – | 30,000 |
ตามมาตรฐานบัญชี TFRS for NPAEs ภาษีที่ดินจัดเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ไม่ใช่ต้นทุนของที่ดิน เพราะเป็นภาษีที่เกิดขึ้นเป็นประจำทุกปี ไม่ได้เพิ่มมูลค่าให้สินทรัพย์
สรุป: วางแผนภาษีที่ดินว่างเปล่า เปลี่ยนภาระเป็นโอกาส
ภาษีที่ดินว่างเปล่าไม่ใช่ภาษีคงที่ แต่เพิ่มขึ้นทุก 3 ปี ผู้ประกอบการที่ถือครองที่ดินรอพัฒนาจึงควรทำความเข้าใจอัตราภาษี คำนวณภาระล่วงหน้า และวางแผนใช้ประโยชน์ในที่ดินให้เหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นการทำเกษตร ให้เช่า หรือเร่งพัฒนาโครงการตามกำหนด ล้วนช่วยลดภาระภาษีได้จริง
สิ่งสำคัญคือการติดตามกำหนดชำระภาษีทุกปี และบันทึกค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินในระบบบัญชีอย่างถูกต้อง เพื่อให้ข้อมูลทางการเงินของธุรกิจครบถ้วนและพร้อมสำหรับการตัดสินใจ
จัดการบัญชีที่ดินและสินทรัพย์ให้เป็นระบบด้วย PEAK
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องบริหารสินทรัพย์หลายรายการ ทั้งที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ PEAK โปรแกรมบัญชีออนไลน์ ช่วยให้คุณบันทึกรายจ่ายภาษีที่ดิน คำนวณค่าเสื่อมราคาสินทรัพย์ และจัดทำรายงานการเงินได้ครบจบในที่เดียว ทดลองใช้ PEAK ฟรี คลิกที่ peakaccount.com
คำถามที่พบบ่อย เกี่ยวกับภาษีที่ดินว่างเปล่า
ที่ดินว่างเปล่าปล่อยให้คนอื่นเช่า ยังต้องเสียภาษีอัตราว่างเปล่าหรือไม่
ไม่ต้อง หากผู้เช่าใช้ประโยชน์จริง อปท. จะจัดประเภทที่ดินตามการใช้งานจริง เช่น ทำร้านค้าจัดเป็นพาณิชยกรรม ทำเกษตรจัดเป็นเกษตรกรรม ซึ่งล้วนมีอัตราภาษีต่ำกว่าที่ดินว่างเปล่า สิ่งที่ต้องระวังคือสัญญาเช่าควรระบุวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินให้ชัดเจน เพื่อใช้เป็นหลักฐานยืนยันกับ อปท.
บริษัทถือครองที่ดินเป็นสินทรัพย์ บันทึกภาษีที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายได้หรือไม่
ได้ โดยบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ไม่ใช่ต้นทุนของที่ดิน ผู้ทำบัญชีควรแยกบันทึกให้ชัดเจนในแต่ละรอบบัญชี เพราะภาษีที่ดินเป็นรายจ่ายประจำปีที่ต้องจ่ายซ้ำทุกปี ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่เกิดครั้งเดียว
ภาษีที่ดินว่างเปล่าต่างจากภาษีบำรุงท้องที่อย่างไร
ภาษีบำรุงท้องที่ถูกยกเลิกไปแล้ว ปัจจุบันเจ้าของที่ดินจ่ายเพียงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น ข้อแตกต่างสำคัญคือกฎหมายใหม่คิดภาษีจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาปานกลางแบบเดิม ทำให้ฐานภาษีสะท้อนมูลค่าที่ดินจริงมากขึ้น
ข้อมูลในบทความนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายหรือวิชาชีพ อัตราภาษีและเกณฑ์อาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศของราชการ ควรปรึกษานักบัญชีหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนตัดสินใจ
ทดลองใช้งานโปรแกรมบัญชี PEAK ฟรี! 30 วัน มูลค่า 1,200 บาท
คลิก https://www.peakaccount.com (ไม่มีค่าใช้จ่าย)
PEAK Call Center : 1485
LINE : @peakaccount
สอบถามเพิ่มเติม คลิก https://m.me/peakengine
About Author
