ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 คืออะไร จ่ายเท่าไร พร้อมวิธีคำนวณ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือภาษีรายปีที่เก็บจากเจ้าของที่ดิน บ้าน อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้าง คำนวณจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น มีหน้าที่ต้องเสียภาษี

อัตราภาษีแบ่งเป็น 4 ประเภทตามการใช้ประโยชน์ ตั้งแต่ 0.01% สำหรับที่ดินเกษตร ไปจนถึง 0.7% สำหรับพาณิชยกรรม

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือภาษีท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เริ่มจัดเก็บจริงตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 ใช้แทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่

องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เป็นผู้จัดเก็บ ได้แก่ สำนักงานเขต (กรุงเทพฯ) เทศบาล อบต. และเมืองพัทยา เงินภาษีนำไปพัฒนาพื้นที่ท้องถิ่น เช่น สร้างถนนและสาธารณูปโภค

ฐานภาษีคำนวณจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง

ใครต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ต้องเสียภาษี ทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล หากเจ้าของที่ดินกับเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นคนละคน แต่ละฝ่ายเสียภาษีเฉพาะส่วนที่ตนเป็นเจ้าของ

บริษัทจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่ถือครองอาคารสำนักงาน โกดัง โรงงาน หรือร้านค้า ก็ต้องเสียภาษี ทรัพย์สินเหล่านี้จัดเป็นประเภท “การใช้ประโยชน์อื่น” ซึ่งมีอัตราภาษีสูงกว่าที่อยู่อาศัย (ดูรายละเอียดอัตราในหัวข้อถัดไป) ผู้ประกอบการ SME จึงควรตรวจสอบว่าทรัพย์สินของกิจการเข้าประเภทใด

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 ทั้ง 4 ประเภท

อัตราภาษีแบ่งตามการใช้ประโยชน์จริง 4 ประเภท คำนวณแบบขั้นบันไดตามมูลค่าทรัพย์สิน ตามที่สรุปโดย Thai PBS

ที่ดินเกษตรกรรม

สำหรับที่ดินที่ใช้ทำนา ทำสวน เลี้ยงสัตว์ หรือประมง อัตราภาษีอยู่ที่ 0.01-0.1% ตามมูลค่า บุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินทำเกษตร มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี ส่วนนิติบุคคลไม่ได้รับการยกเว้นนี้

ที่อยู่อาศัย

อัตราภาษีอยู่ที่ 0.02-0.10% ตามมูลค่า แบ่งเป็น 3 กรณี

• บ้านหลังหลัก ที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้าน มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี
• เจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เช่น คอนโด มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี
• บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป เสียภาษีตั้งแต่บาทแรก เริ่มต้นล้านละ 200 บาท (0.02%)

ประเภทอื่น ได้แก่ พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม สำนักงาน

อัตราภาษี 0.3-0.7% ตามมูลค่า เพดานสูงสุด 1.2% ครอบคลุมอาคารพาณิชย์ โรงแรม อพาร์ตเมนต์ให้เช่า ร้านอาหาร โรงงาน โกดัง และสำนักงาน

ยกตัวอย่าง สำนักงานมูลค่า 10 ล้านบาท เสียภาษีปีละ 30,000 บาท (0.3%) แต่ถ้าเป็นบ้านพักอาศัยมูลค่าเท่ากัน เสียเพียง 2,000 บาท (0.02%) ต่างกันถึง 15 เท่า

ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

อัตราเริ่มต้นเท่ากับพาณิชยกรรม คือ 0.3-0.7% แต่หากปล่อยทิ้งร้างเกิน 3 ปีติดต่อกัน อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก 3 ปี สูงสุดไม่เกิน 3%

ปี 2569 เป็นรอบแรกที่ที่ดินรกร้างมาตั้งแต่ปี 2563 ถูกปรับอัตราขึ้น เจ้าของที่ดินเปล่าจึงควรเตรียมงบภาษีที่สูงขึ้น

วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมตัวอย่าง

สูตรคำนวณมีเพียงขั้นตอนเดียว

ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าทรัพย์สิน (ราคาประเมินกรมธนารักษ์) x อัตราภาษี

ตัวอย่างสำหรับผู้ประกอบการ: บริษัท ตัวอย่าง จำกัด เป็นเจ้าของอาคารสำนักงาน 2 ชั้น ราคาประเมิน 8,000,000 บาท จัดอยู่ในประเภท “อื่น” อัตรา 0.3%

8,000,000 x 0.3% = 24,000 บาทต่อปี

อีกกรณี: ห้างหุ้นส่วนจำกัดที่มีโกดังราคาประเมิน 15,000,000 บาท

15,000,000 x 0.3% = 45,000 บาทต่อปี

ทรัพย์สินมูลค่าสูงจะใช้อัตราขั้นบันได ต้องแยกคิดตามช่วงมูลค่า ตรวจสอบราคาประเมินได้ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์

เช็คภาษีที่ดินออนไลน์และช่องทางชำระภาษี

เช็คภาษีที่ดินออนไลน์ผ่าน LTAX

ตรวจสอบข้อมูลภาษีที่ดินได้ผ่านระบบ LTAX e-service ของกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น ระบบแสดงรายการทรัพย์สิน ประเภทการใช้ประโยชน์ มูลค่าประเมิน และยอดภาษีที่ต้องชำระ

ใช้เลขบัตรประชาชนหรือเลขทะเบียนนิติบุคคลเข้าสู่ระบบ ตรวจสอบได้ตลอด 24 ชั่วโมง ไม่ต้องเดินทางไปที่ อปท.

ช่องทางชำระภาษี

• สำนักงาน อปท. ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ เช่น สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต.
• Mobile Banking สแกน QR Code จากหนังสือแจ้งประเมินภาษี (ภ.ด.ส. 6)
• เคาน์เตอร์เซอร์วิส และจุดบริการชำระเงินที่ อปท. กำหนด

กำหนดชำระภาษี 2569

ปกติต้องชำระภายในเดือนเมษายน แต่ปี 2569 กระทรวงมหาดไทยขยายเวลาเป็นเดือนมิถุนายน 2569 ผ่อนชำระได้ 3 งวด (มิถุนายน กรกฎาคม สิงหาคม) ตามรายงานข่าว Thai PBS

ทรัพย์สินที่ได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ทรัพย์สินบางประเภทได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี ตรวจสอบว่าทรัพย์สินของตนเองเข้าเกณฑ์หรือไม่จากรายการนี้

• บ้านหลังหลักที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้าน มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท
• คอนโดที่เจ้าของเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท
• ที่ดินเกษตรกรรมของบุคคลธรรมดา มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท
• ทรัพย์สินของรัฐ ศาสนสถาน สาธารณประโยชน์ และองค์กรระหว่างประเทศ
• ที่ดินระหว่างพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรหรืออาคารชุด ไม่เกิน 3 ปี

ผู้ประกอบการ SME ต้องรู้อะไรเกี่ยวกับภาษีที่ดิน

สำนักงาน โกดัง และร้านค้าของกิจการ จัดเป็นประเภท “อื่น” เสียภาษีอัตรา 0.3% ขึ้นไป มีประเด็นสำคัญที่ต่างจากบุคคลธรรมดา ดังนี้

ภาษีที่ดินเป็นภาษีท้องถิ่น ไม่ใช่ภาษีตามประมวลรัษฎากร จึงไม่สามารถนำมาหักภาษีซื้อ (VAT) ได้ แต่บันทึกเป็นค่าใช้จ่ายทางบัญชีในหมวด “ภาษีอากร” ได้ และนำมาหักเป็นรายจ่ายทางภาษีเงินได้นิติบุคคลได้

หาก อปท. ประเมินประเภทการใช้ประโยชน์ผิด เช่น จัดสำนักงานเป็นพาณิชยกรรมทั้งที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วย สามารถยื่นอุทธรณ์ได้ภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับแจ้ง

สำหรับเจ้าของที่ดินที่ปล่อยร้าง อาจพิจารณาเปลี่ยนเป็นที่ดินเกษตรกรรม เพื่อลดอัตราภาษีจาก 0.3% เหลือ 0.01% โดยต้องขึ้นทะเบียนเกษตรกรและทำเกษตรจริง

ไม่จ่ายภาษีที่ดินจะเกิดอะไรขึ้น

หากไม่ชำระภาษีภายในกำหนด จะมีผลดังนี้

• ค่าปรับ 10-40% ของยอดภาษีค้างชำระ ขึ้นอยู่กับว่าชำระไม่ครบหรือไม่ชำระเลย
• เงินเพิ่ม 1% ต่อเดือนของยอดภาษี
• ระงับการโอน อปท. มีอำนาจสั่งห้ามจดทะเบียนสิทธิ จนกว่าจะชำระครบ ทำให้ขายหรือโอนทรัพย์สินไม่ได้

สรุปภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สิ่งที่ต้องจำ

• เก็บรายปีตามราคาประเมินกรมธนารักษ์ แบ่ง 4 อัตรา ตั้งแต่ 0.01% (เกษตร) ถึง 0.7% (พาณิชย์)
• ปี 2569 ชำระภายในเดือนมิถุนายน ผ่อนได้ 3 งวด
• ผู้ประกอบการ SME ที่มีสำนักงานหรือโกดัง เข้าประเภท “อื่น” อัตราเริ่มต้น 0.3%
• บันทึกเป็นค่าใช้จ่ายทางบัญชีและหักรายจ่ายภาษีนิติบุคคลได้

จัดการบัญชีและภาษีให้เป็นระบบด้วย PEAK

PEAK โปรแกรมบัญชีออนไลน์ ช่วยบันทึกรายจ่ายภาษีที่ดิน จัดทำรายงานค่าใช้จ่ายทางภาษี และเตรียมข้อมูลยื่นภาษีนิติบุคคลได้ครบในระบบเดียว ทดลองใช้ PEAK ฟรี

---

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จ่ายที่ไหน

ชำระได้ที่ อปท. ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ หรือจ่ายออนไลน์ผ่าน Mobile Banking โดยสแกน QR Code ในหนังสือแจ้งประเมินภาษี (ภ.ด.ส. 6) บาง อปท. ยังรับชำระผ่านเคาน์เตอร์เซอร์วิสด้วย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จ่ายเมื่อไหร่

ปกติชำระภายในเดือนเมษายน แต่ปี 2569 ขยายเป็นมิถุนายน หากยอดภาษีสูง สามารถผ่อน 3 งวดได้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปลูกต้นไม้กี่ต้นถึงลดภาษี

ไม่มีกำหนดจำนวนต้นไม้ขั้นต่ำชัดเจน แต่ต้องขึ้นทะเบียนเกษตรกรกับสำนักงานเกษตรอำเภอ และใช้ที่ดินทำเกษตรจริงตามเกณฑ์กระทรวงการคลัง ต้องเป็นการเกษตรที่มีผลผลิตจริง ไม่ใช่ปลูกเพียงเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต่างจากภาษีโรงเรือนอย่างไร

ภาษีโรงเรือนเดิมคิดจากค่าเช่ารายปีในอัตรา 12.5% ส่วนภาษีที่ดินฯ ที่ใช้แทนนั้น คิดจากราคาประเมินกรมธนารักษ์ ในอัตราที่แตกต่างตามประเภทการใช้ประโยชน์ ตั้งแต่ 0.01% ถึง 0.7%

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บริษัทจำกัดต้องจ่ายไหม

ต้องจ่าย ทรัพย์สินที่ใช้ประกอบกิจการจัดเป็นประเภท “อื่น” อัตราเริ่มต้น 0.3% รายละเอียดวิธีบันทึกบัญชีและการหักรายจ่ายทางภาษี ดูในหัวข้อ “ผู้ประกอบการ SME ต้องรู้อะไร” ด้านบน

---

ทดลองใช้งานโปรแกรมบัญชี PEAK ฟรี! 30 วัน มูลค่า 1,200 บาท
คลิก https://www.peakaccount.com (ไม่มีค่าใช้จ่าย)
PEAK Call Center : 1485
LINE : @peakaccount
สอบถามเพิ่มเติม คลิก https://m.me/peakengine